Share

Država kreće u zaštitu vlasničkih prava vlasnika stanova?

Vlada Republike Hrvatske je usvojila prijedlog nacrta Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova. Zakon je to koji je u javnoj raspravio bio 2016. godine, no onda je uslijed učestalih promjena vlasti „stavljen na čekanje“. Što nam donose ove izmjene, koliko one uspijevaju uspostavili ravnotežu između kategorije zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova i njihovih prava, te je li Republika Hrvatska ovim zakonom konačno spremna ozbiljnije pristupiti zaštiti vlasničkih prava?

Ključne zakonodavne izmjene su:

  • Prestanak postojanja instituta zaštićene najamnine nakon 30.06.2023.;
  • Postupno povećanje zaštićene najamnine u prijelaznom razdoblju od 01.07.2018. do 30.06.2023. i to za 1,2 iznosa zaštićena najamnine za svaku godinu;
  • Popunjavanje pravne praznine u vidu osiguranja drugog odgovarajućeg smještaja zaštićenim najmoprimcima;
  • Prestanak statusa zaštićenog najmoprimca na dan stupanja na snagu zakona ukoliko zaštićeni najmoprimac, njegov bračni drug ili maloljetni član obiteljskog domaćinstva ima u vlasništvu drugi useljiv stan ili kuću

Na prelasku iz socijalističkog društvenog uređenja u kapitalističko, slobodno tržišno, valjalo je urediti status osoba koje su bili nositelji tzv. stanarskog prava, sukladno odredbama Zakona o stambenim odnosima, te ranijim zakonima donesenima u SFRJ koji su regulirali navedeno pravo. Tako su nositelji stanarskog prava Zakonom o najmu stanova dobili status zaštićenih najmoprimaca.

Temeljem popisa stanovništva iz 2011. godine, u Republici Hrvatskoj je bilo 3.734 kućanstava najmoprimaca sa zaštićenom najamninom, u „privatnim“ stanovima (dakle onima koji nisu u vlasništvu jedinice lokalne/područne samouprave, odnosno Republike Hrvatske), od čega je njih 19 zaštićenih najmoprimaca koji imaju status temeljem braniteljskih propisa, a 75 zaštićenih najmoprimaca koji na temelju posebnog propisa primaju socijalnu pomoć.

Zaštićeni najmoprimci su, označeni kao socijalno osjetljiva kategorija stanovništva. Imali su niz zakonskih ovlaštenja i mogućnosti u svezi sa stanom na kojemu su prethodno imali stanarsko pravo. Navedene mogućnosti su bile: plaćanje zaštićene najamnine (određivane Uredbom o visini zaštićene najamnine, a koja se tijekom godina kretala u iznosu od cca 13 do 25 EUR), sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom na neodređeno vrijeme (te dobivanje sudske presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana ako najmodavac odbije sklopiti takav ugovor), te stroži uvjeti za otkazivanje ugovora o najmu stana za najmodavca.

Drugim riječima, zaštićeni najmoprimci su najmoprimci koji žive u stanovima u tuđem vlasništvu pod bitno povoljnijim uvjetima.

Bogata sudska praksa koju je proizašla nakon donošenja rečenog zakona je otkrila sa kojim se problemima susreću najmodavci. Oni su, iako vlasnici, ograničeni u izvršavanju svojih vlasničkih prava. To se, u prvom redu, odnosilo na uskratu od plaćanja tržišno ugovorene najamnine koja je nerijetko bilo i dvadeset i pet puta veća od iznosa zaštićene najamnine.

Stroge odredbe o otkazivanju ugovora o najmu stana iz razloga jer se najmodavac namjeravao koristiti svojim stanom su nametale najmodavcu obavezu da osigura zaštićenom najmoprimcu novi stan jednake vrijednosti.

Dakle, najmodavci kao vlasnici stanova nisu imali niti materijalne koristi od ugovornog odnosa, niti su imali neposredan posjed stana.

Ovi problemi su djelomično otklonjen odlukom Ustavnog suda RH broj U-I-762/1996 kojim su ukinute sljedeće odredbe:

  • Čl.21.st.2. kojim je bila propisana obaveza najmodavca da, u slučaju otkaza ugovora o najmu stana na neodređeno, osigura najmoprimcu drugi useljiv stan pod uvjetima koji nisu nepovoljniji za najmoprimca;
  • Čl.31.st.2.podst.3. kojim pravo na zaštićenu najamninu prestaje najmoprimcu koji sa članovima domaćinstva nije koristio stan dulje od 6 mjeseci prije stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, a bez suglasnosti vlasnika stana;
  • Čl.39. prema kojem je najmodavac mogao dati otkaz ugovora o najmu stana zaštićenom najmoprimcu koji prima stalnu socijalnu pomoć ili koji ima više od 60 godina, samo u slučaju ako bi tom najmoprimcu jedinica lokalne samouprave, ili Grad Zagreb, osigurao drugi odgovarajući stan sa zaštićenom najamninom koju bi najmoprimac mogao plaćati;
  • Čl.40.st.2. prema kojem je najmodavac, u slučaju kada daje zaštićenom najmoprimcu otkaz ugovora o najmu stana iz razloga ako u stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti potomke, roditelje ili osobe koje je prema drugim propisima dužan uzdržavati, dužan tome najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan koji neće biti za najmoprimca nepovoljniji od stana koji je koristio.

Ustavni sud je u istoj odluci dao i jasnu uputu zakonodavnoj vlasti da hitno donese izmjene i dopune Zakona o najmu stanova koje će reflektirati ukinute odredbe, te pravne praznine koje su nastale temeljem ukidanja istih. Sve je to trebalo učiniti unutar šest mjeseci od dana donošenja odluke Ustavnog suda. Na žalost, zakonodavna vlast je čekala punih dvadeset godina kako bi se uhvatila u koštac sa ovom osjetljivom tematikom.

Posebno je problematična odredba čl.40.st.2. čijim ukidanjem je stvorena pravna praznina koja je dodatno otežala ostvarenje vlasničkih prava u slučaju kada bi najmodavac otkazivao ugovor o najmu stana na neodređeno jer bi u navedeni stan htio useliti sam ili svoje potomke. Tada bi pokretao parnični postupak radi iseljenja zaštićenog najmoprimca, ukoliko zaštićeni najmoprimac ne bi htio dobrovoljno iseliti. U praksi, nakon provedenog parničnog postupka, a u slučaju dobivanja pravomoćne presude, najmodavac ne bi mogao iseliti zaštićenog najmoprimca iz stana (došlo bi u pravilu do odgode ovrhe) obzirom da nije postojala mogućost osiguranja drugog odgovarajućeg stana zaštićenog najmoprimcu, odnosno, nije bilo propisano mora li to učiniti sam najmodavac ili grad/općina.

Konačno, ove izmjene i dopune idu u svijetlu presude Europskog suda za ljudska prava (ESLjP) u predmetu Statileo vs Hrvatska u kojem je utvrđena povreda Konvencije o ljudskim pravima s obrazloženjem da je došlo do miješanja države u pravo podnositelja zahtjeva za zaštitu pred ESLjP u njegovo pravo na mirno uživanje vlasništva, te je pozvao Republiku Hrvatsku da u svoje zakonodavstvo implementira opće mjere koje bi osigurale relativno osjetljivu ravnotežu između interesa vlasnika stanova, što uključuje njihovo pravo na dobivanje dobiti od svoje imovine, te općeg interesa zajednice, što uključuje dostupnost smještaja za one u lošijem položaju. Poslije navedene presude, ESLjP je slično sudio i u predmetima Anzulović-Mirošević, Bego i dr., itd.

Izmjenama i dopunama zakona, koje reflektiraju odredbe ukinute odlukom Ustavnog suda RH broj U-I-762/1996 se propisuje sljedeće:

  • Čl.21. se mijenja na način da u slučaju da najmodavac otkazuje ugovor o najmu stana na neodređeno iz razloga što namjerava u isti useliti sam ili svoje potomke, roditelje ili osobe koje je dužan uzdržavati, prethodno je dužan osigurati najmoprimcu drugi odgovarajući stan sa pravima najma stana na neodređeno vrijeme.
  • Čl.40.st.2. prema kojem je najmodavac, u slučaju kada daje zaštićenom najmoprimcu otkaz ugovora o najmu stana iz razloga ako u stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti potomke, roditelje ili osobe koje je prema drugim propisima dužan uzdržavati, prethodno je dužan tome najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan sa pravima i obvezama zaštićenog najmoprimca.

Daleko najvažnija novost izmjena i dopuna Zakona o najmu stanova je postupno povećanje iznosa zaštićene najamnine za 1,2 za svaku godinu, počevši od 01.07.2018. do 30.06.2023. godine. Nakon 30.06.2023., prestaje pravo zaštićenih najmoprimaca, osim zaštićenih najmoprimaca koji se nalaze u stanovima u vlasništvu jedinica lokalne samouprave te Republike Hrvatske. Razliku od ukupnog iznosa najamnine i zaštićene najamnine kako će ista iznositi na dan 30. lipnja 2018. godine će plaćati najmodavcima Republika Hrvatska i to za zaštićene najmoprimce koji su to stekli temeljem braniteljskih propisa, odnosno Grad Zagreb u slučaju zaštićenih najmoprimaca koji primaju stalnu socijalnu pomoć.

Može se reći da ovim odredbama konačno dolazi pri svojem kraju period u kojem vlasnicima stana nije bilo omogućeno da u cijelosti ispunjavaju svoje pravo vlasništva nad stanovima. To se primarno odnosilo na mogućnost da uđu nesmetano u posjed svojeg stana, te da od njega stječu dohodak u vidu tržišne najamnine. To, kao i činjenica da je zaštićenome najmoprimcu teže otkazati ugovor o najmu stana nego ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom, je drastično snižavala cijene tih stanova, od kojih su mnogi stanovi bili na atraktivnim lokacijama, primjerice, u samom centru Zagreba.

Zakon, naravno, ne daje odgovor na sva pitanja, tako da će ostati na sudskoj praksi (ili tumačenju Hrvatskog Sabora) što se točno smatra pod ‘osiguranjem drugog odgovarajućeg stana’, radi li se tu o tome da će biti dovoljno da najmodavac samo bude posrednik između najmoprimca i trećeg, hoće li on biti punomoćnik i aktivno voditi pregovore u ime najmoprimca ili će se osiguranje drugog odgovarajućeg smještaja konzumirati pukom pretragom oglasa i predlaganjem određenih stanova u koje bi najmoprimac mogao ući.

No ove izmjene i dopune su napokon korak (iako mali) u pravom smjeru, gdje je država, nakon više od 25 godina konačno počela više obraćati pozornost na zaštitu vlasničkih prava. Može se reći da je do navedenih izmjena i dopuna došlo i pod pritiskom presuda donesenih pred Europskim sudom za ljudska prava. Bez obzira na navedeno, pozitivno je da će jedno rješenje koje je u svojoj suštini moralo biti samo prijelazno (postojanje zaštićenih najmoprimaca kao nositelja bivšeg stanarskog prava), biti konačno privedenom svojem kraju.