Oporezivanje nekretnina u OECD državama

Oporezivanje nekretnina u OECD državama – Matej Hittner, predsjednik Centra za javne politike i ekonomske analize

Ovo je 4/5 dio rada “Povijesni, javnofinancijski i pravni aspekti uvođenja poreza na nekretnine u pravni sustav Republike Hrvatske” koji je Matej Hittner obranio 18. prosinca 2023. na Pravnom fakultetu u Zagrebu (poslijediplomski specijalistički studij “Fiskalni sustav i fiskalna politika”

1/5 dio – Povijest prava vlasništva u zapadnom svijetu
2/5 dio – O vlasništvu i oporezivanju nekretnina
3/5 dio – Oporezivanje nekretnina

1. KOMPARATIVNA ANALIZA POREZA NA NEKRETNINE U SVIJETU

Većina država svijeta ima neki oblik poreza na nekretnine u smislu poreza koji uzima u obzir tržišnu vrijednost nekretnine. Za potrebe ovoga rada obratiti ćemo pozornost na OECD države te se poslužiti OECD-ovim izvješćem Revenue Statistics 2022.[1]

Slika 4. Sastav prihoda središnjih država (lijevo) i nižih razina
vlasti (desno) OECD država 2020. godine.[2]

Slika 4 prikazuje prihode od svih velikih poreznih kategorija za središnju državu te lokalnu i područnu samoupravu.¹³² Može se primijetiti da sve OECD države imaju imovinske poreze te da se isti koriste primarno za financiranje jedinica lokalne samouprave. Štoviše, u Izraelu, Irskoj, Grčkoj i Ujedinjenom Kraljevstvu imovinski porezi su odgovorni za više od 90 % prihoda lokalnih vlasti. Od tog trenda odstupaju Finska, Švedska i Luksemburg, države u kojima se više od 90 % prihoda lokalne samouprave omogućuje kroz porez na dohodak.

Slika 5. Struktura ukupnih poreznih prihoda OECD država 2020. godine.[3]

Slika 5 prikazuje ukupne prihode OECD država podijeljene prema glavnim poreznim kategorijama (uključujući doprinose) u 2020. godini.¹³³ Može se primijetiti da porezi na imovinu (u pravilu, na nekretnine) ne zauzimaju značajno mjesto u ukupnim poreznim prihodima OECD država iako dominanto sudjeluju u financiranju nižih razina vlasti. Imajući na umu da je u određenim državama lokalna vlast primarno financirana porezima na nekretnine možemo deduktivno zaključiti da su razlog niskog udjela poreza na nekretnine u ukupnim poreznim prihodima značajno veći prihodi središnje države u odnosu na ukupne prihode lokalne samouprave. Treba imati na umu da središnja država može financirati lokalnu samoupravu izravnim dotacijama te kroz razne subvencije i da prikazani porezni prihodi ne tvore cjelovitu sliku o ukupnim prihodima, pogotovo kada je riječ o nižim administrativnim jedinicama.

Tablica 1 brojčano prikazuje sadržaj slike 5, tj. strukturu ukupnih prihoda OECD država prema glavnim poreznim kategorijama (uključujući doprinose) u 2020. godini.¹³⁴

Tablica 1. Struktura javnih prihoda OECD država 2020. godine.[4]

	Tax revenue as % of total tax revenue in 2020
	1100 Taxes on income, individuals (PIT)	1200 Taxes on income, corporates (CIT)	2000 Social security contributions (SSC)	4000 Taxes on property	5111 Value added taxes	Other consumption taxes (3)	All other taxes (4)
Australia	40.1	18.8	0.0	10.1	12.4	14.1	4.5
Austria	22.2	5.1	36.8	1.4	17.6	9.5	7.5
Belgium	27.8	7.7	32.0	8.0	15.0	9.4	0.0
Canada	36.9	11.8	14.3	12.0	13.2	8.3	3.5
Chile	10.2	24.3	8.0	5.3	41.1	13.7	-2.7
Colombia	7.7	23.0	9.9	9.7	28.7	12.7	8.2
Costa Rica	6.8	8.4	36.1	2.0	19.7	13.6	13.4
Czech Republic	13.4	9.4	45.5	0.6	21.3	9.8	0.0
Denmark	54.2	6.1	0.1	4.2	20.8	9.9	4.8
Estonia	18.1	4.9	36.5	0.6	26.7	13.2	0.0
Finland	30.0	5.1	27.4	3.6	22.1	11.7	0.1
France	21.0	5.1	32.7	8.7	15.4	11.7	5.3
Germany	27.0	4.3	39.7	3.3	17.2	8.5	0.0
Greece	16.3	3.1	33.2	7.8	20.1	18.4	1.0
Hungary	14.6	3.6	30.8	2.9	27.1	18.1	3.0
Iceland	43.1	6.1	8.3	6.2	22.0	9.6	4.6
Ireland	32.9	16.1	16.6	5.0	17.2	11.1	1.0
Israel	21.9	9.2	17.4	10.3	23.9	11.5	5.9
Italy	26.8	4.8	31.8	5.7	14.1	12.8	3.9
Japan	18.7	11.7	40.4	8.1	14.9	6.0	0.3
Korea	18.8	12.1	28.0	14.2	15.1	9.3	2.4
Latvia	19.3	2.3	31.4	3.0	27.5	16.5	0.0
Lithuania	23.0	5.1	33.2	1.0	25.6	12.1	0.0
Luxembourg	25.5	12.5	29.2	10.0	14.9	7.9	0.1
Mexico	21.0	20.1	13.9	1.9	23.8	13.4	5.9
Netherlands	22.9	7.8	34.1	4.3	18.5	11.9	0.5
Norway	29.4	6.2	28.9	3.4	23.6	8.5	0.2
Poland	14.8	6.4	37.9	3.6	22.4	13.8	1.0
Portugal	19.9	7.9	29.6	4.2	23.8	13.7	1.0
Slovak Republic	10.8	8.6	43.9	1.4	21.0	13.5	0.7
Slovenia	14.1	5.2	45.2	1.7	20.2	13.5	0.1
Spain	23.7	5.3	37.4	6.7	17.1	9.6	0.0
Sweden	28.8	7.0	21.4	2.2	21.6	6.9	12.1
Switzerland	32.1	11.0	25.2	8.1	11.3	8.7	3.7
Türkiye	13.2	8.7	29.7	4.4	19.2	23.8	1.0
United Kingdom	28.6	7.3	21.0	11.6	20.2	11.0	0.4
United States	40.6	4.9	24.8	12.4	0.0	17.2	0.1
OECD Average	24.1	9.0	26.6	5.7	20.2	11.9	2.5

• Estonija

Estonija je jedna od globalno najpoznatijih država po implementaciji poreza na tržišnu vrijednost zemljišta uz odsustvo poreza na tržišnu vrijednost izgrađenih objekata.[5] Ujedno je poznata po vrlo konkurentnom i jednostavnom poreznom sustavu oporezivanja (isplaćene) dobiti te proporcionalnom sustavu oporezivanja dohotka (eng. flat tax). Za pretpostaviti je da bi implementacija LVT-a, zamišljena kao još jedan komplementarni porez, Estoniju učinila (i brendirala) kao idealnu post-sovjetsku državu, stvorenu na Friedmanskim slobodno tržišnim idealima. Prema godišnjem izvještaju International Tax Competitiveness Index za 2021. godinu, provedenom od američke zaklade Tax Foundation, Estonija je u kategoriji oporezivanja imovine dobila savršenu ocjenu 100/100, s pozitivnom napomenom da se u Estoniji oporezuje samo tržišna vrijednost zemljišta.[6]

No, razmatrajući pitanje poreza na nekretnine, ta priča ne bi bila potpuno točna. Naime, LVT se smatrao samo odskočnom daskom prema uvođenju poreza na ukupnu vrijednost nekretnine što do sada nije zaživjelo zbog određenih političkih i društvenih otpora koji su se u međuvremenu pojavili.[7]

Tambet Tiits, tadašnji direktor Estonskog državnog odbora za zemljište, sročio je razloge zašto se LVT onomad uveo:

1. Povećanje prihoda te jačanje fiskalne baze lokalne vlasti
2. Pomicanje porezne baze s neizravnih na izravne poreze
3. Odabir poreza koji se može efektivno sakupljati
4. Ubrzanje zemljišne reforme
5. Aktivacija tržišta nekretnina
6. Poticanje efektivne upotrebe zemljišta
7. Poticanje svijesti o konceptu vrijednosti zemljišta
8. Poticanje reforme i ažuriranja zemljišnih knjiga[8]

Treba imati na umu da je Estonija bila članica SSSR-a i time podložna planskoj ekonomiji te da su bile potrebne nametljivije mjere da se zemlja počne tretirati kao privatno vlasništvo, tj. imovinska klasa podložna gospodarskom prometu.

Na dan pisanja ovoga rada službene stranice vlade Estonije[9] opisuju porez na zemljišta uz sljedeće informacije:

• Stopa poreza na zemljište je 0,1 – 2,5 % godišnje oporezive vrijednosti zemljišta.
• Stopa poreza na zemljište za površine pod uzgojem za proizvodnju poljoprivrednih proizvoda i za prirodne travnjake iznosi 0,1 – 2,0 % godišnje oporezive vrijednosti zemljišta.

Porezne stope utvrđuju općine lokalne samouprave na svom administrativnom području najkasnije do 31. siječnja porezne godine.

U prilog jednostavnosti poreza te sukladno ocjeni zaklade Tax Foundation govori činjenica da se estonski zakon o oporezivanju zemljišta (est. Maamaksuseadus, Eng. Land Tax Act) sastoji od svega 17 članaka uz pročišćeni tekst dostupan u službenom glasilu Republike Estonije.[10]

• Novi Zeland

Uspostava današnjeg poreza na nekretnine u Novom Zelandu započinje stupanjem na snagu novog zakona o lokalnim porezima 2002. godine, znanog kao Local Government (Rating) Act 2002.[11] Novi Zeland je dugo vremena imao centralizirani porez na tržišnu vrijednost zemljišta, u svojoj najmodernijoj inkarnaciji utjelovljen kroz Land Tax Act 1976[12] te kasnije ukinut kroz Land Tax Abolition Act 1990[13] s intencijom postepenog prepuštanja ovlasti oporezivanja nekretnina na jedinice lokalne samouprave. Zanimljivo je napomenuti da se umjesto izraza tax koristi izraz rates koji se može prevesti kao stopa, cijena ili pristojba što otežava izravno prevođenje. Najvažnija razlika između novoga i staroga zakona je u tome što novi prepušta odgovornost za prikupljanje poreza na jedinice lokalne samouprave dok je prethodni zakon bio centralizirane naravi, gdje su sva prikupljena sredstva išla u središnju državu. Naime, zakon kaže:¹⁴¹

Svrha

Svrha ovog zakona je:

(a) promicati ulogu lokalne samouprave utvrđene Zakonom o lokalnoj samoupravi iz 2002. kroz:

(i)  pružanje lokalnim vlastima fleksibilne ovlasti za određivanje, procjenu i prikupljanje sredstva za financiranje aktivnosti lokalne uprave;

(ii)  osiguravanje da su stope određene u skladu s odlukama koje se donose na transparentan i savjetodavan način;

(iii) omogućavanje postupaka i informacija koji će obveznicima omogućiti da identificiraju i razumiju svoju poreznu obvezu; i

(b) olakšati upravljanje aspektima oporezivanja na način da podržava načela navedena u preambuli Te Ture Whenua Maori zakona iz 1993.

Što se tiče predmeta oporezivanja, zakon kaže:¹⁴¹

Što se može oporezivati?

Opća stopa

(1) Lokalna vlasta može odrediti opću stopu za svo oporezivo zemljište unutar svog okruga.

(2) Opća stopa se može odrediti:

(a) po jedinstvenoj stopi u dolarima oporezive vrijednosti za svo oporezivo zemljište; ili

(b) po različitim stopama u dolarima oporezive vrijednosti za sve različite kategorije oporezivog zemljišta prema odjeljku 14.

(3) Za potrebe ovog odjeljka, porezna osnovica zemljišta

(a) mora biti

(i) godišnja vrijednost zemljišta; ili

(ii) kapitalna vrijednost zemljišta; ili

(iii) zemljišna vrijednost zemljišta; i

(b) mora biti identificirana u izjavi o učinku financiranja lokalne vlasti kao osnovica za postavljanje opće stope.

Ono što je za sada zanimljivo u sustavu oporezivanja nekretnina u Novom Zelandu je što:

• Postoji nekolicina metoda utvrđivanja osnovice za oporezivanje
• Lokalna samouprava ima ovlasti utvrditi različite porezne stope za različite kategorije nekretnina.

Što se potonje stavke tiče, zakon propisuje faktore koji se mogu koristiti za utvrđivanje porezne osnovice za nekretnine, te su oni: ¹⁴¹

1. Godišnja vrijednost nekretnine.
2. Kapitalna vrijednost nekretnine.
3. Zemljišna vrijednost nekretnine.
4. Vrijednost poboljšanja (građevina) na zemljištu.
5. Površina zemljišta.
6. Površina na zemljištu koja je izgrađena.
7. Broj zasebnih stambenih jedinica na čestic.i
8. Opseg pruženih usluga nekretnini od strane lokalne vlasti, uključujući ograničenja ili uvjete za pružanje usluge.
9. Broj ili priroda spojeva sa zemljišta, od svake zasebne nekretnine do javnog vodovodnog sustava.
10. Površina na nekretnini zauzeta objektima koje koristi lokalna vlast.
11. Površina koju zgrada zauzima na čestici.
12. Broj kupaonica i zahoda na nekretnini.

Prva tri faktora istovrsna su metodama korištenima za procjenu tržišne vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj te su to ranije spomenute poredbena, prihodovna i troškovna metoda. Ono što je posebno zanimljivo te pomalo arhaično je što vlast ima pravo utvrditi poreznu osnovi na temelju broja kupaonica i zahoda te podsjeća na arhaični porez na prozore (eng. window tax) prisutan u Ujedinjenom Kraljevstvu u 19. stoljeću.[14] Naime, spomenuti porez je imao prednosti što je bilo izuzetno lagano utvrditi poreznu obvezu, naime, trebalo je samo prebrojati broj prozora na nekretnini. Porez se smatrao pravednim jer su imućniji ljudi skloniji imati više prozora na svome domu.

• Slovačka

Porez na nekretnine u Slovačkoj reguliran je Zakonom o lokalnim porezima i pristojbama (slk. Zákon o miestnych daniach a poplatku)[15] te obuhvaća tri vrste nekretnina:

1. Zemljišta
2. Građevine
3. Apartmane, odnosno stambene jedinice za povremeni smještaj

Nadalje, svaka od spomenutih kategorija sadržava sljedeće stavke:

1. Porezni obveznik
2. Predmet oporezivanja
3. Porezna osnovica
4. Porezna stopa

Porezni obveznici su u pravilu vlasnici, a ukoliko se ne može utvrditi vlasništvo, obveznikom se smatra posjednik. Stavka predmet oporezivanja opisuje detaljnije što se točno oporezuje te što se ne oporezuje, npr. ceste i putevi su izuzeti od oporezivanja. Porezna obveza pri oporezivanju zemljišta se računa umnoškom površine nekretnine, koeficijenta vrste nekretnine, koeficijenta lokalne samouprave te stope od 0,25 %. Pri obračunu poreza na građevine propisan je iznos od 0,033 eura po kvadratnom metru, ali se može promijeniti sukladno odluci lokalne vlasti.

• Latvija

Porez na nekretnine propisan je od strane središnje države uz minimalne diskrecijske ovlasti lokalne samouprave i to samo pri promjeni stopa oporezivanja unutar zadanog okvira. Prihodi od poreza na nekretnine prihodi su lokalne samouprave. Standardna stopa poreza na nekretnine u Latviji je 1,5% te se obračunava na tržišnu vrijednost zemljišta te na tržišnu vrijednost građevina.[16]

Postoji nekoliko izuzetaka na prethodno navedene kategorije pa tako građevine namijenjene prebivanju podliježu nižim stopama oporezivanja. Konkretno, prisutan je sustav progresivnog oporezivanja gdje se prvih 56,915 eura vrijednosti nekretnine oporezuje stopom od 0,2 %, vrijednost između 56,915 i 106,715 eura stopom od 0,4 % te vrijednost iznad 106,715 eura stopom od 0,6 %.

• Danska

Danska carinska i porezna uprava (dan. Skatteforvaltningen) kroz svoju web stranicu skat.dk (doslovno prevedenu kao porez.dk) pruža vrlo koncizan uvid u sustav oporezivanja nekretnina u Danskoj.[17] Naime, prisutna su dva poreza.

• Porez na vrijednost nekretnine
• Porez na vrijednost zemljišta

Porez na vrijednost nekretnine za osnovicu uzima zbirnu vrijednost zemljišta i građevine, te se plaća samo za nekretninu u kojoj se živi. Za nekretnine namijenjene iznajmljivanju, plaća se samo porez na tržišnu vrijednost zemljišta na kojem se nalaze te se ujedno plaća porez na dohodak od najamnine.

Što se tiče samog poreza na nekretnine, on je progresivan, te se obračunava stopom od 0,92 % na prvih 3,040,000 danskih kruna (cca. 408.000,00 eura) te stopom od 3 % na vrijednost nekretnine iznad spomenutog praga, ukoliko nekretnina vrijedi više od toga.

Porez na tržišnu vrijednost zemljišta se utvrđuje na lokalnoj razini te je prihod lokalne samouprave.

[1] OECD. (2022). Revenue Statistics 2022: The Impact of COVID-19 on OECD Tax Revenues. OECD Publishing. Dostupno na https://doi.org/10.1787/8a691b03-en.

[2] OECD. (2022). Revenue Statistics 2022: The Impact of COVID-19 on OECD Tax Revenues. OECD Publishing, str. 28. Dostupno na https://read.oecd-ilibrary.org/taxation/revenue-statistics-2022_5ab32fd8-en#page17.

[3] OECD. (2022). Revenue Statistics 2022: The Impact of COVID-19 on OECD Tax Revenues. OECD Publishing, str. 21. Dostupno na https://read.oecd-ilibrary.org/taxation/revenue-statistics-2022_5ab32fd8-en#page10.

[4] Prilagođeno prema OECD. (2022). Revenue Statistics 2022: The Impact of COVID-19 on OECD Tax Revenues. OECD Publishing, str. 15. Dostupno na https://tinyurl.com/397au8a4.

[5] Estonska porezna i carinska uprava. (2023.). Land tax. Vlada Republike Estonije. Pristupljeno 22.02.2022., https://www.emta.ee/en/private-client/taxes-and-payment/other-taxes/land-tax.

[6] Bunn, D., Asen, E. (2021., 18. listopada). International Tax Competitiveness Index 2021. The Tax Foundation. Pristupljeno 23.12.2022., https://tinyurl.com/2p8tkyxy.

[7] Dye, R. F., England, R. W. (ur.). (2009). Land Value Taxation: Theory, Evidence, and Practice. Lincoln Institute of Land Policy, str. 45.

[8] Dye, R. F., England, R. W. (ur.). (2009). Land Value Taxation: Theory, Evidence, and Practice. Lincoln Institute of Land Policy, str. 43.

[9] Estonska porezna i carinska uprava. (2021., 27. rujna). Land Tax. Odjel za imovinu grada Tallinna. Pristupljeno 20.02.2023., https://www.eesti.ee/en/money-and-property/taxation-and-currency/land-tax.

[10] Republika Estonija. (2023., 06. siječnja). Land Tax Act. Riigi Teataja. Pristupljeno 24.02.2023., https://www.riigiteataja.ee/en/eli/ee/504092017012/consolide/current.

[11] Parlament Novog Zelanda. (2002). Local Government (Rating) Act 2002. Vlada Novog Zelanda. Pristupljeno 11.04.2023., https://www.legislation.govt.nz/act/public/2002/0006/latest/DLM131394.html.

[12] Parlament Novog Zelanda. (1976). Land Tax Act 1976. Vlada Novog Zelanda. Pristupljeno 11.04.2023., http://www.nzlii.org/nz/legis/hist_act/lta19761976n64117/.

[13] Parlament Novog Zelanda. (1990). Land Tax Abolition Act 1990. Vlada Novog Zelanda. Pristupljeno 11.04.2023., https://www.legislation.govt.nz/act/public/1990/0092/latest/whole.html.

[14] Parlament Ujedinjenog Kraljevstva. (n.d.). Window Tax. Parlament Ujedinjenog Kraljevstva. Pristupljeno 11.04.2023., https://www.parliament.uk/about/living-heritage/transformingsociety/towncountry/towns/tyne-and-wear-case-study/about-the-group/housing/window-tax/.

[15] Parlament republike Slovačke. (2004). Zákon o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Vlada Republike Slovačke. Pristupljeno 11.04.2023., https://www.zakonypreludi.sk/zz/2004-582.

[16] Porezna uprava Latvije. (2022). Nekustamā īpašuma nodokļa likmes. Ministarstvo financija Latvije. Pristupljeno 11.04.2023., https://www.vid.gov.lv/lv/nekustama-ipasuma-nodokla-likmes.

[17] Pristupljeno 11.04.2023., https://skat.dk/data.aspx?oid=2244323.