Oporezivanje nekretnina

Oporezivanje nekretnina – Matej Hittner, predsjednik Centra za javne politike i ekonomske analize

Ovo je 3/5 dio rada “Povijesni, javnofinancijski i pravni aspekti uvođenja poreza na nekretnine u pravni sustav Republike Hrvatske” koji je Matej Hittner obranio 18. prosinca 2023. na Pravnom fakultetu u Zagrebu (poslijediplomski specijalistički studij “Fiskalni sustav i fiskalna politika”

1/5 dio – Povijest prava vlasništva u zapadnom svijetu
2/5 dio – O vlasništvu i oporezivanju nekretnina

 

1. OPOREZIVANJE NEKRETNINA
   • Uvod

U prvom poglavlju govorilo se o vlasništvu nad zemljom, povijesnom razvoju vlasništva te važnosti istog za moderno građansko društvo i za gospodarstvo. U ovome poglavlju će se obraditi koncepti oporezivanja zemlje, tj. zemljišta, te poboljšanja na istima; drugim riječima – nekretninama.

Radi jasnoće važno je jasno definirati značenje ključnih termina koji će se nadalje učestalo spominjati.

Imovina – skup svih imovinskih prava jedne osobe.[1] U sastav imovine neke osobe ulaze sva prava vlasništva koja ona ima na stvarima (pokretninama i nekretninama), kao i sva njezina stvarna i obvezna prava (tražbine), a i sva ostala prava te osobe kojima se vrijednost može izraziti u novcu.

Nekretnina – stvar koja se ne može premještati, a da joj se ne uništi bit.[2] Nekretnina je zemljišna čestica sa svime što je s njom razmjerno trajno povezano, na njezinoj površini ili ispod nje, organski ili građenjem (raslinje, zgrade).

U svakodnevnom govoru često dolazi do nerazlikovanja pojmova imovina i nekretnina, posebno u kontekstu poreza na nekretnine koji se često naziva porezom na imovinu. Nekretnine su vrsta imovine te glavninu prihoda od tzv. poreza na imovinu u OECD državama čine porezi na nekretnine, no u kontekstu ovoga rada porez na imovinu bi obuhvaćao oporezivanje svih vrsta imovine uključujući nekretnine, pokretnine i financijsku imovinu te bi bio pobliži porezu na bogatstvo (eng. wealth tax). Iz tog razloga će se koristiti isključivo izraz porez na nekretnine kao porez koji obuhvaća zemljište te poboljšanja, tj. građevine na istome.

Zemljište – fizikalni prostor, uglavnom namijenjen za poljoprivredu (poljoprivredno zemljište) ili za gradnju (građevinsko zemljište).[3] Ponekad se pod izrazom zemlja misli na zemljište, npr. engleski izraz land tax, u doslovnom prijevodu označava porez na zemlju, no ustvari je ono porez na zemljište. Sinonim za zemljište je i riječ parcela.

Katastar – evidencija zemljišta i zemljišnih parcela na kojoj se zasnivaju zemljišne knjige.[4]

Poboljšanja – u kontekstu ovoga rada i teme oporezivanja nekretnina, poboljšanja su objekti izgrađeni na zemljištu (kuće, štale, tvornice, trafostanice itd.).[5] Izraz stavlja težište na ekonomski aspekt zemljišta te sugerira da je nešto izgrađeno kako bi se povećala iskoristivost zemljišta. Izraz je izveden iz literature na engleskom jeziku gdje se koristi izraz improvements.

Razdvojeni porez na nekretnine – u američkoj pravnoj i poreznoj literaturi se javlja izraz split-rate tax, što bi se na hrvatski prevelo kao razdvojeni, odvojeni ili čak dvostupanjski porez.[6] On označava situaciju u kojoj se zemljište oporezuje po jednoj stopi, a poboljšanja na njemu po drugoj.

Porez na nekretnine – sam koncept poreza na nekretnine se može podijeliti na: porez na vlasništvo nekretnina, porez na promet nekretnina i porez na dohodak od nekretnina.[7] Izraz porez na nekretnine (eng. property tax) u kontekstu ovoga rada implicira porez na ukupnu vrijednost nekretnine, odnosno zbroj tržišne vrijednosti zemljišta i poboljšanja, ukoliko je prisutno. Dakle porez na nekretnine je efektivno sinonim za ukupni porez na nekretnine.[8]

• Osnovna obilježja poreza na nekretnine

Porez na nekretnine karakteriziraju njegova osnovna obilježja.

Imobilnost – tj. nepokretnost nekretnine jedno je od najvažnijih obilježja poreza na nekretnine pošto ona jamči da će porezni objekt biti neodvojiv od nadležne porezne jurisdikcije. Za razliku od drugih oblika oporezivanja koji su mobilni, tj. u kojima subjekt ili objekt mogu promijeniti poreznu jurisdikciju, nekretnina je po svojoj definiciji nedvojiva od tla te samim time nedvojiva od porezne jurisdikcije.

Prihod lokalne vlasti – porez na nekretnine smatra se idealnim lokalnim porezom te se primarno koristi za financiranje lokalne samouprave, iako postoje odstupanja od tog pravila Može se dogoditi da više fiskalnih razina oporezuje nekretnine unutar svojih jurisdikcija te da porezni obveznik mora na temelju vlasništva nad nekretninom podmiriti više poreznih obveza, npr. zasebno prema gradu te zasebno prema pokrajini ili županiji. Isto tako viša razina vlasti može unutar svoje poirezne jurisdikcije zahvatiti kroz okvir poreza na nekretnine i one nekretnine u vlasništvu niže razine vlasti kako bi potaknula nižu vlast na ekonomičnije upravljanje svojom imovinom.

Problem procjene – ključni problem koji se javlja u kontekstu poreza na nekretnine. Riječ je o složenom procesu koji zahtijeva određene metode, stručnost i objektivnost kako bi se odredila pravedna tržišna vrijednost nekretnine na kojoj će se temeljiti porezna obveza. Procjena vrijednosti nekretnina trebala bi biti pravedna, objektivna i transparentna kako bi se osigurala prihvatljivost poreznog sustava. Transparentnost uključuje jasne smjernice za procjenu, objavljivanje kriterija i postupaka procjene, kao i pružanje mogućnosti žalbe i revizije procjene za porezne obveznike. Postoje različite metode procjene vrijednosti nekretnina te odabir prave metode procjene može biti izazov jer svaka metoda ima svoje prednosti i ograničenja, a primjena metode može ovisiti o vrsti nekretnine i lokalnim uvjetima tržišta. U svakom slučaju, za točnu procjenu vrijednosti nekretnine potrebni su relevantni podaci o nekretnini i sličnim prodajama. Međutim, prikupljanje tih podataka može biti izazovno, pogotovo ako nisu dostupni ili su nepotpuni. Ovisnost o nedostupnim ili nepouzdanim podacima može dovesti do netočnih procjena.

• Tehnike procjene vrijednosti

Poseban i najveći izazov pri provođenju poreza na nekretnine je procjena vrijednosti nekretnina, tj. sustav i metode procjene. Moderna ekonomija nalaže da je sva vrijednost subjektivna, tako su postulirali ekonomisti Carl Menger i Eugen von Böhm-Bawerk,[9]^,[10] no za potrebe provođenja poreza na nekretnine ipak je bilo potrebno razviti sustav donekle objektivne procjene vrijednosti nekretnine.

Za procjenu nekretnina u Republici Hrvatskoj nadležan je Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, donesen u svojoj prvoj inkarnaciji (tek) 2015. godine, koji detaljno propisuje postupak procjene i to putem tri metode i sedam postupaka.¹⁰⁶

Metode procjena nekretnina su:

• poredbena metoda
• prihodovna metoda
• troškovna metoda

Većina država zapada za tu potrebu koristi sustav masovne procjene (eng. mass appraisal), točnije koriste alate znane kao automatski procjenitelji vrijednosti (eng. automated valuation model, AVM).[11] U Hrvatskoj je sukladno Uredbi o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina (NN 28/2019), propisana metoda „višestruke regresijske analize koja podrazumijeva rješavanje jednadžbi matematičko-statističkih modela kojima se s primjerenom točnošću procjenjuju odnosi između pojava i karakteristika na tržištu nekretnina.“[12]

• Argumenti za uvođenje poreza na nekretnine

Porez na nekretnine ima nekoliko prednosti u odnosu na druge oblike poreza.

1. Lakoća ubiranja. Nekretnine za razliku od osoba nisu mobilne što značajno olakšava njihovo oporezivanje jer ne mogu odlukom vlasnika promjeniti svoju poreznu jurisdikciju. Postoji niz javnih baza podataka koje sadrže podatke o postojećim nekretninama i njihovim vlasnicima uključujući zemljišne knjige, katastar, fiskalni katastar, baze podataka na temelju kojih se trenutno zaračunava komunalna naknada itd. Države ujedno imaju niz alata za procjenu vrijednosti nekretnina, uključujući sustave masovne procjene koji značajno ubrzavaju postupak utvrđivanja vrijednosti istih. Kao alternativa sustavu masovne procjene, korisnicima (privatnim i javnim) su dostupni i ovlašteni procjenitelji čije je djelovanje u Republici Hrvatskoj propisano i regulirano Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina.[13]
2. Lokalni porez. Porez na nekretnine se najčešće koristi kao lokalni porez te je pod ingerencijom lokalne vlasti. Središnja država može odrediti određene raspone kojih se lokalna vlast mora pridržavati, no za većinu važnih pitanja poput osnovice, stopa, izuzetaka i odbitaka nadležna je lokalna samouprava, odnosno skupština i izabrani dužnosnik (npr. načelnik). Prednost je što građani plaćanjem poreza na nekretnine kao lokalnog poreza mogu izravnije percipirati promjene u lokalnoj zajednici, ponajviše u vidu izgradnje nove infrastrukture, što na koncu čini plaćanje ugodnijim. Dodatna prednost je što će davanje kontrole gradu ili općini nad svojom prihodovnom stranom vrlo vjerojatno pozitivno zainteresirati stanovnike te općine za lokalni politički angažman, odnosno aktivnije sudjelovanje u lokalnom civilnom društvu.
3. Uređenje podataka o vlasništvu. U sustavu s porezom na nekretnine prisutan je poticaj da se promet nekretnina i općenito vlasnički odnosi uredno evidentiraju. Naime, ako netko prodaje nekretninu, porez ga potiče da tu nekretninu prijavi kako bi izbjegao poreznu obvezu za nekretninu čiji više nije vlasnik. Isto tako, ukoliko netko ima neprijavljeno vlasništvo nad nekretninom, porez na nekretnine ga potiče da istu prijavi jer nekretnina kojoj nije evidentiran vlasnik postaje obveznikom poreza te na kraju može završiti kao državno vlasništvo.
4. Privatnost. Za razliku od poreza na dohodak, porez na nekretnine je objektno orijentiran te u standardnoj praksi nije potrebno suviše zadirati u privatnost građana, tj. njegove prihode i potrošnju.
5. Maksimizacija prednosti zemljišta. U uvjetima oporezivanja nekretnina vlasnik ima poticaj maksimalno iskoristiti predmetnu nekretninu, primjerice ako je riječ o poljoprivrednom zemljištu, ima poticaj zasijati ga; ako je riječ o građevnom zemljištu, ima poticaj za izgradnju objekta; te ako ima izgrađeno zemljište, ima poticaj za davanje istoga u najam ili obavljanja komercijalne djelatnosti na istome kako bi si umanjio trošak.

Nastavno na argument maksimizacije prednosti zemljišta možemo spomenuti i sljedeće:

5.1. Urbana obnova. Porez na nekretnine može dati poticaje za urbanu obnovu u situacijama gdje je grad toliko narastao da su u širem centru ostali stari i uglavnom napušteni ili nedovoljno održavani objekti. Često je riječ o industrijskim objektima ili kvartovima izvorno građenim za radničku klasu na nekoć periferiji grada, utilitarnim stilom za čijom obnovom, tj. održavanjem nema interesa jer ne predstavlja kulturno ili umjetničko dobro.

Potrebno je napomenuti da je prethodni argument izraženiji u uvjetima u kojima je samo prisutan (ili bar izraženiji) porez na tržišnu vrijednost zemljišta jer ukupni porez na nekretnine destimulira izgradnju poboljšanja visoke vrijednosti. Detaljnija analiza tog problema bit će dana u idućim poglavljima.

5.2. Privatizacija. Porez na nekretnine potiče gradove i općine da prodaju (privatiziraju) svoje nekretnine. Ukoliko su grad ili općina, tj. jedinica lokalne samouprave (JLS) vlasnici nekretnine, oni su izuzeti od plaćanja poreza sami sebi na svoju imovinu, no privatizacijom iste dobivaju prihod kojeg ranije nisu imali (imaju i smanjenje troška ukoliko je riječ o nekretnini za koju se plaćaju režije). Poticaj k privatizaciji bi bio još izraženiji u uvjetima nacionalnog poreza na nekretnine nametnutog od središnje države na područje cijele države te da isti obuhvaća i imovinu u vlasništvu jedinica lokalne i regionalne (područne) samouprave.

6. Rasterećenje poreza na dohodak. U nekim državama poput Hrvatske uvođenje poreza na nekretnine bi otvorilo put za rasterećenje poreza na dohodak koji se smatra jednim od najneugodnijih poreza za plaćanje. Osim što je znatno složeniji, porez na dohodak, da bi se uspješno mogao sakupljati, zahtijeva znatno intimniji uvid u poslovne aktivnosti građana te njihove bankovne račune.

• Argumenti protiv uvođenja poreza na nekretnine

Iako postoje brojni razlozi za uvođenje porez na nekretnine, a neki od njih obrađeni su u prethodnom poglavlju, treba navesti najčešće spominjane argumente protiv njegovog uvođenja.

Potencijalno regresivan – porez na nekretnine u pravilu je ad valorem porez, odnosno porez koji za svoju osnovicu uzima tržišnu vrijednost nekretnine i time više opterećuje vlasnike vrjednijih nekretnina nego vlasnike manje vrijednih nekretnina te se zbog toga porez na nekretnine smatra socijalno pravednim. Problem oko pravednosti istoga nastane ukoliko vlasnik vrjednije nekretnine svoje bogatstvo ne drži samo u nekretnini već i u drugoj imovini koja nije predmet oporezivanja, poput npr. investicijsko zlato, nakit, umjetnine, luksuzna odjeća i namještaj, stvari od povijesnog značaja itd. U tom slučaju može doći do situacije da nominalno vrijednija nekretnina čini mali dio ukupnog imovinskog portfelja bogatijeg čovjeka a nominalno manje vrijedna nekretnina glavninu imovinskog portfelja siromašnog čovjeka. U navedenom slučaju siromašni čovjek će plaćati daleko veći porez kao postotak svoga ukupnog bogatstva usporedno sa bogatim čovjekom koji iako je vlasnik vrijednije nekretnine i plaća veći porez na istu od siromašnog čovjeka, ima daleko manju poreznu obvezu u odnosu na svoje ukupno bogatstvo u odnosu na siromašnog čovjeka. Navedenom problemu potencijalne regresivnosti se može doskočiti uvođenjem progresivnog poreza na nekretnine u kojem porezna obveza progesivno raste sukladno vrijednosti nekretnine. Npr. ukoliko nekretnina vrijedi 500.000,00 EUR, prvih 20.000,00 EUR vrijednosti se ne oporezuje, vrijednost između 20.000,00 i 50.000,00 EUR se oporezuje stopom od 0,5 %, vrijednost između 50.000,00 i 100.000,00 EUR se oporezuje stopom od 0,75 %, vrijednost između 100.000,00 EUR i 200.000,00 EUR se oporezuje stopom od 1 %, vrijednost između 200.000,00 EUR i 400.000,00 EUR stopom od 1,5 % itd.

Visoki troškovi ubiranja – daljnja kritika poreza na nekretnine su potencijalno visoki troškovi ubiranja, uzevši u obzir da se porezna osnovica uvijek mijenja sukladno kretnjama na tržištu. No uz modele procjene vrijednosti nekretnina te adekvatne računalne i programske sustave, troškovi ažuriranih procjena vrijednosti nekretnina, obračuna porezne obveze te dostave istih poreznim obveznicima kroz nadležna programska sučelja (npr. e-građani, e-porezna), ukupni troškovi ubiranja bi mogli biti značajno smanjeni.

• Posebni primjeri oporezivanja nekretnina

U nastavku će biti opisan model prikupljanja poreznih prihoda i poticanja urbane obnove kroz okvir poreza na nekretnine te porez na tržišnu vrijednost zemljišta (eng. land value tax, LVT), specifičan oblik oporezivanja nekretnina značajne povijesne i teoretske važnosti.

• Financiranje porastom prihoda

Jedna značajna mogućnost koju porezi na nekretnine pružaju je financiranje javne infrastrukture metodom zahvaćanja porasta prihoda (eng. value capture), tj. mogućnost prostornog planiranja te planiranja gradnje sukladno predviđenim promjenama porezne osnovice.[14] To se ponajviše odnosi na planiranje gradnje skupe javne infrastrukture poput nove tramvajske ili željezničke linije i ostalih oblika javnog prijevoza te zelenih površna poput parkova. Naime, navedena infrastruktura neminovno povećava tržišnu vrijednost obližnjih stambenih i poslovnih jedinica jer izravno utječe na povećanje životne kvalitete obližnjih stanara i radnika, a povećanje tržišne vrijednosti spomenutih nekretnina povećava porezne prihode jedinice lokalne samouprave. Imajući na umu sve navedeno, porez na nekretnine omogućuje planiranje velikih javnih infrastrukturnih projekata na način da se isti mogu otplatiti u razumnom roku i to od strane onih koji će osjetiti najveću korist od spomenutih projekata.

Jedan od alata koji utilizira opisano zahvaćanje porasta prihoda je inkrementalno porezno financiranje (eng. Tax Increment Financing, TIF). TIF je alat koji se najčešće implementira u suradnji lokalne samouprave s privatnim investitorom i to pri projektima urbane obnove financirane privatnim sredstvima. Dvije najčešće TIF metode su financiranje obveznicama i Pay as you go model.[15]

1. Financiranje obveznicama

Financiranje obveznicama je najčešći oblik TIF-a, gdje lokalna i regionalna samouprava izdaje obveznice pokrivene određenim postotnim iznosom projiciranih budućih poreznih prihoda, uvećanih zbog porasta vrijednosti nekretnina i dodane vrijednosti zbog povećane poslovne aktivnosti na toj lokaciji.[16]

Za utvrđivanje primjerenosti ovog oblika financiranja, lokalna/regionalna samouprava mora prvo utvrditi tržišnu opravdanost i financijsku izvedivost projekta, kvantificirati iznos potrebnog financiranja obveznicom te identificirati geografsku lokaciju u kojoj bi se inkrement porasta poreznih prihoda mogao ostvariti kroz ostvarenje projekta.[17] Nakon toga, potrebno je kvantificirati iznos inkrementa porasta poreznih prihoda ostvarenih od aktivacije obveznice do datuma dospijeća. Zatim je moguće utvrditi je li inkrement porasta poreznih prihoda dostatan za pokrivanje troška financiranja obveznicom.

2. Pay as You Go

Pay as you go model, s druge strane, zahtjeva od investitora snošenje određenih financijskih rizika jer on investira svoj kapital u infrastrukturu lokalne samouprave, a lokalna samouprava subvencionira investitora iz budućeg inkrementa porasta poreznih prihoda, tek kada je projekt izveden i ostvari svoj utjecaj na porezne prihode.[18]

• Porez na tržišnu vrijednost zemljišta

„Po mom mišljenju, najmanje loš porez je porez na nepoboljšanu vrijednost zemljišta, argument Henryja Georgea od prije mnogo, mnogo godina.“

-Milton Friedman^[19]

Porez na tržišnu vrijednot zemljišta je danas neodvojiv od pojma georgizam; skupa ekonomskih i političkih ideja zagovaranih od strane američkog ekonomista Henryja Georga (1839.–1897.) u čijem je središtu zagovaranje poreza na tržišnu vrijednost zemljišta (eng. land value tax, LVT), oblik poreza na nekretnine u kojem se kao porezna osnovica uzima tržišna vrijednost zemljišta (parcele) neovisno o izgrađenom sadržaju (poboljšanjima) na istome, kao najučinkovitijeg i najmoralnijeg poreza.^{[20] [21]} Iako nije bio prvi koji je zagovarao oporezivanje zemlje (tj. zemljišta), Henry George je značajno doprinio teoretskim postavkama koncepta te je drastično popularizirao taj porez. Štoviše, George je zagovarao porez na tržišnu vrijednost zemljišta kao idealni jedinstveni tj. univerzalni porez (eng. single tax), odnosno jedini porez za financiranje kompletnog fiskalnog sustava Sjedinjenih Američkih Država.^[22]

George je došao do svoga zaključka razmišljajući o tome zašto u bogatim sredinama poput gradova, usprkos industriji te tehnološkom napretku i dalje postoji siromaštvo.[23] Zaključio je da je dobar dio novonastale vrijednosti zatočen u nerealiziranoj renti, odnosno u vrijednosti zemljišta koji je u rukama manjine. Ujedno je zaključio da pokušaji ublažavanja siromaštva kroz javne usluge i infrastrukturu opet doprinose povećanju vrijednosti obližnjih zemljišta.

„Porez na vrijednost zemlje je, dakle, najpravedniji i najjednakiji od svih poreza. Porezna obveze pada samo na one koji od društva primaju osobitu i vrijednu korist, i to razmjerno koristi koju primaju. To je uzimanje od strane zajednice, za korištenje zajednice, one vrijednosti koja je kreacija zajednice. To je primjena zajedničke imovine na zajedničku upotrebu. Kada se sva renta uzima oporezivanjem za potrebe zajednice, tada će biti postignuta jednakost koju je odredila priroda. Nijedan građanin neće imati prednost u odnosu na bilo kojeg drugog građanina osim ako to ne daje njegova djelatnost, vještina i inteligencija; i svaki će dobiti ono što pošteno zaradi. Tada, ali ne do tada, rad će dobiti svoju punu nagradu, a kapital svoj prirodni povrat.“¹¹⁶

Teorem Henryja Georgea kaže da će razina agregatne rente u određenom području biti jednaka ili približna javnim agregatnim rashodima vlasti u tom području. Stoga, jedinstveni porez na zemljište neće smanjiti ili iskriviti gospodarsku aktivnost, nego će uprihoditi dovoljno da pokrije troškove normalne javne aktivnosti.^[24]

George je svoja razmišljanja i prijedloge opisao u svom kapitalnom djelu Progress and Poverty iz 1879. godine,^[25] knjizi koja je srušila sve rekorde prodaje te je postala najprodavanija knjiga u SAD-u odmah iza Biblije.^[26] Georgove ideje su postale toliko popularne da su inspirirale popularnu društvenu igru Monopoly (prvobitno zvana Landlord’s game) čija je svrha bila uz igru podučiti ljude georgističkoj teoriji.^[27]

Iako pojam georgizam danas više nije u upotrebi, ideje Henry Georga su značajno utjecale na nadolazeće ekonomiste, političare i društvene mislioce. Ono što je posebno zanimljivo je da su georgističke ideje popularne i među socijalistima i zagovornicima slobodnog tržišta. George je u svoje vrijeme bio progresivni (lijevi) mislilac i aktivist, zagovornik većih prava za siromašne i borac protiv privatnih monopola i bogaćenja pojedinaca na osnovi špekulacije zemljištem, no istovremeno je zagovarao slobodnu trgovinu i ukidanje svih ostalih poreza, osim poreza na tržišnu vrijednost zemljišta koju je gorljivo zagovarao. Koncept ukidanja svih ostalih poreza, posebno onih direktnih, inspirirao je i podvrstu libertarijanaca i minarhista koji se nazivaju geolibertarijancima (eng. geolibertarians).^[28]

Potrebno je napomenuti još jednom da Henry George nije intelektualni otac poreza na tržišnu vrijednost zemljišta jer se zemlja oporezivala još od davnih civilizacija, niti je napravio značajan iskorak u argumentiranju zašto je oporezivanje zemlje jedan od najmanje loših poreza jer su to objasnili fiziokrati i Adam Smith više od 100 godina ranije. George je uspio prilagoditi znanje ekonomskih velikana prije njega za svojedobno modernu i urbanu publiku u vrijeme kada su određene misli velikana prije njega postale dovoljno zrele za masovnu popularizaciju. S tim rečenim, opravdano je da se koncepti poput oporezivanja tržišne vrijednosti zemljišta, implementiranja istoga kao single tax, razumijevanje savršenog oporezivanja neelastičnosti zemljišta te razumijevanje odnosa javne potrošnje i povećanje rentne dobiti privatnih zemljoposjednika vežu uz Henryja Georga.

LVT se smatra jednim od najmanje loših poreza zato što je zemljište, dobro koje je osnovica tog poreza, savršeno neelastično dobro.^[29] Elastičnost u ekonomiji označava osjetljivost varijable na promjene uzrokovane promjenom u drugoj varijabli te se najčešće koristi u kontekstu promjene cijena.^[30] Za daljnje razumijevanje tog aspekta LVT-a potrebno je razumjeti određene pojmove iz ekonomije.

Slika 1. Krivulja ponude i potražnje.^[31]

Jedan od najosnovnijih grafova koji se javlja u ekonomskoj znanosti je krivulja ponude i potražnje (slika 1).^[32] Krivulja ponude i potražnje prikazuje kako dobro postiže tržišnu ravnotežu na temelju promjena u ponudi, potražnji ili cijeni pod jednakim uvjetima (lat. caeteris paribus). Na slici 3 prikazano je povećanje cijene dobra (P1→ P2) sukladno povećanju potražnje (D1 → D2).

U prisutnosti poreznog opterećenja na tržištu javlja se tzv. mrtvi teret oporezivanja (eng. deadweight loss).^[33]

Porezi utječu na veličinu ponude i potražnje dobara.^[34] Oporezivanje pogoršava blagostanje potrošača, ali i proizvođača, tj. proizvođači ostvaruju nižu cijenu nego prije uvođenja poreza, dok potrošači plaćaju višu cijenu zbog njegove primjene. Novonastali državni prihod od oporezivanja posljedično umanjuje tržište. Stoga, za potpuno shvaćanje utjecaja oporezivanja dobara i usluga na blagostanje, potrebno je usporediti pad blagostanja potrošača i proizvođača s iznosom poreznih prihoda koje država dobiva. Takva će analiza pokazati da smanjenje blagostanja među potrošačima i proizvođačima nadmašuje porezni novac koji država dobiva. Smanjenje blagostanja do kojeg dolazi zbog nametanja poreza (onog dijela koji ne pripada nikome, tj. ni potrošaču, ni proizvođaču, ni državi) predstavlja mrtvi teret oporezivanja ili višak poreznog tereta, koji je mjera neučinkovitosti koju porezi unose u gospodarstvo.

Na slici 2 prikazana je krivulja ponude i potražnje u uvjetima uvođenja poreza na određeno dobro. Crvena boja predstavlja potrošačev višak (korist) koju on uživa ulaskom u transakciju, dok plava boja predstavlja proizvođačev višak koji nastaje njegovim ulaskom u transakciju. Svjetlosiva i tamnosiva boja zbrojeno predstavljaju porezno opterećenje, odnosno državni višak, tj. korist za državu koju ista dobiva oporezivanjem transakcije. Mrtvi teret oporezivanja prikazan je žutom bojom te predstavlja svojevrsni gubitak koji je nastao uvođenjem poreza i ne bi postojao da porez nije uveden. Štoviše, da porez nije uveden i sive i žute površine bi bile pretočene u proizvođačev i potrošačev višak.

Slika 2. Krivulja ponude i potražnje u uvjetima poreznog opterećenja.^[35]

Implikacija predmetnog grafa je da uvođenje poreza u transakciju uvijek dovodi do pojave mrtvog tereta, tj. tržišne neefikasnosti.

Vratimo se na LVT te na krivulju ponude i potražnje čiji je predmet zemlja, odnosno zemljišta. Zemlja ima dvije zanimljive karakteristike koje je potrebno naglasiti:

• Njena količina (kvantitet) je fiksna (uz izuzetke vrlo skupih postupaka amelioracije koji nam trenutno nisu relevantni).
• Ona nema troškove proizvodnje, odnosno ljudi je nisu proizveli, oni su ju zatekli.

Imajući to na umu, pogledajmo graf ponude i potražnje sa savršeno neelastičnom, tj. fiksnom ponudom zemlje.

Slika 3. Savršena neelastičnost ponude.^[36]

Na slici 3 prikazana je krivulja ponude i potražnje u uvjetima savršene neelastičnosti ponude. Kako je dostupnost zemljišta ograničena te se njegova količina ne može promjeniti bez obzira na povećanje ili smanjenje potražnje, ono predstavlja savršeno neelastično dobro. LVT zbog svoje savršene neelastičnosti ne stvara mrtvi teret te je iz makroekonomske perspektive jedan od najmanje loših poreza.

Imajući na umu razne prednosti LVT-a, postavlja se pitanje zašto LVT nije u široj primjeni. Štoviše, Estonija je jedina EU/OECD država koje se oslanjaja isključivo na LVT kao oblik oporezivanja nekretnina.

Steven C. Bourassa, predstojnik Odsjeka za urbano i regionalno planiranje Florida Atlantic Sveučilišta, te profesor urbanog i regionalnog planiranja daje pet argumenata: [37]

1. Porez na nekretnine sam po sebi je nepopularan jer oporezuje nerealizirani kapitalni dobitak umjesto cash flowa a LVT bi mogao dodatno pogoršati spomenutu negativnu percepciju.
2. LVT zahtijeva procjenu tržišne vrijednosti zemljišta što je tehnički nezgodno za izvesti u gusto nastanjenim sredinama u kojima su skoro sva zemljišta već izgrađena, odnosno nema prometa neizgrađenih zemljišta na temelju kojeg bi se dobila pouzdana tržišna cijena.
3. Uvođenje LVT bi moglo poremetiti planove i preferencije jedinica lokalne samouprave po pitanju iskorištavanja zemljišta, primjerice uvođenje LVT-a u saveznoj državi Havaji doprinijelo je ubrzanoj izgradnji na otocima (komparativni primjer u Hrvatskoj je fenomen „betonizacije“ obale).
4. Implementacija režima čistog LVT-a, dakle uzurpiranje postojećeg sustava oporezivanja ukupne vrijednosti nekretnine bi stvorilo nove dobitnike i gubitnike što je značajan politički rizik zakonodavcima.
5. LVT naprosto nije dovoljno popularan odnosno trebovan od strane političara i glasačkog tijela da bi se stvorila kritična masa za implementaciju istoga.

[1] Hrvatska enciklopedija, mrežno izdanje. Imovina. Leksikografski zavod Miroslav Krleža. Pristupljeno 5.10.2022., http://www.enciklopedija.hr/Natuknica.aspx?ID=27186.

[2] Hrvatska enciklopedija, mrežno izdanje. Nekretnina. Leksikografski zavod Miroslav Krleža. Pristupljeno 5.10.2022., http://www.enciklopedija.hr/Natuknica.aspx?ID=43303.

[3] Jozić, Ž., Hudeček, L. i Mihaljević, M. (ur.). (2013). zemljište. Školski rječnik hrvatskoga jezika (online izdanje). Pristupljeno 5.10.2022., https://rjecnik.hr/search.php?q=zemlji%C5%A1te.

[4] Autori Jezikoslovca. (n.d.). katastar. Jezikoslovac. Pristupljeno 5.10.2022., https://jezikoslovac.com/word/b8m6.

[5] Autori Law Insidera. (n.d.). Land improvements. Law insider. Pristupljeno 5.10.2022., https://www.lawinsider.com/dictionary/land-improvements.

[6] Cohen, J. P. i Coughlin, C. C. (2005). An Introduction to Two-Rate Taxation of Land and Buildings. Federal Reserve Bank of St. Louis Review, 87(3), 359-374. Dostupno na https://files.stlouisfed.org/files/htdocs/publications/review/05/05/CohenCoughlin.pdf.

[7] Bajo, A. i Primorac, M. (2020). Financije županija, gradova i općina. Ekonomski fakultet Sveučilišta u Zagrebu. str. 254-255.

[8] Seabury, C. (2020., 31. prosinca). How Property Taxes Are Calculated. Investopedia. Pristupljeno 12.12.2022., https://www.investopedia.com/articles/tax/09/calculate-property-tax.asp.

[9] Stomper, R. (2017). The Subjective Theory of Value and the Incompleteness of Austrian Economic Theory. SSRN. Dostupno na https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3030422.

[10] Murphy, R. P. (2011). Subjective-Value Theory. Ludwig Von Mises Institute. Dostupno na https://mises.org/library/subjective-value-theory.

[11] Jahanshiri, E., Buyong, T. i Shariff, A. R. M. (2011). A Review of Property Mass Valuation Models. J. Sci. & Technol., 19(S), 23-30. Dostupno na https://core.ac.uk/download/pdf/153802057.pdf.

[12] Vlada Republike Hrvatske. (2019., 21. ožujka). Uredba o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina. Narodne novine. Dostupno na https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2019_03_28_573.html.

[13] Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina. (ZPVN, NN 78/15).

[14] Suzuki, H., Murakami, J., Hong, Y. H. i Tamayose, B. (2015). Financing transit-oriented development with land values: Adapting land value capture in developing countries. World Bank Publications. Dostupno na https://www.hlrn.org/img/documents/Suzuki_Land_Values.pdf.

[15] Autori The World Banka. (n.d.). Tax Increment Financing (TIF). The World Bank. Dostupno na https://urban-regeneration.worldbank.org/node/17.

[16] Pacewicz, J. (2013). Tax increment financing, economic development professionals and the financialization of urban politics. Socio-Economic Review, 11(3), 413–440. https://doi.org/10.1093/ser/mws019.

[17] Briffault, R. (2010). The Most Popular Tool: Tax Increment Financing and the Political Economy of Local Government. The University of Chicago Law Review, 77(1), 65-95. Dostupno na https://chicagounbound.uchicago.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=5491&context=uclrev.

[18] Hess, T. i Huang, P. (2017). Estimating the Net Present Value of a Pay-Go Tax Increment Financing Development Incentive. Invista Analytics White Papers, 4(1), 1-6. Dostupno na https://www.invista-analytics.com/wp/NPVv4n1.pdf.

[19] Ljung, B. (2014., 26. siječnja). Milton Friedman talks about property taxes [Video]. YouTube. https://www.youtube.com/watch?app=desktop&v=yS7Jb58hcsc&ab_channel=BenjaminLjung, 01:00-01:20.

[20] Hooper, C. L. (n.d.). Henry George. Econlib. Pristupljeno 16.12.2022., https://www.econlib.org/library/Enc/bios/George.html.

[21] Autori Collins English Dictionary. (2014). land tax. Collins English Dictionary – Complete and Unabridged (12. izd.). HarperCollins Publishers.

[22] Rothbard, M. N. (2005). The Single Tax: Economic and Moral Implications and A Reply to Georgist Criticisms. Ludwig Von Mises Institute. Dostupno na https://cdn.mises.org/Single%20Tax%20Economic%20and%20Moral%20Implications_2.pdf.

[23] George, H. (1912). Progress and Poverty. Doubleday, Page & Co. Pristupljeno 10.02.2023., https://www.econlib.org/library/YPDBooks/George/grgPP.html.

[24] Nell, Edward. (ur.). (2019). Henry George and How Growth in Real Estate Contributes to Inequality and Financial Instability. Palgrave Macmillan.

[25] George, H. (1880). Progress and poverty: an inquiry into the cause of industrial depressions, and of increase of want with increase of wealth. The remedy. D. Appleton and company. Dostupno na https://tile.loc.gov/storage-services/service/gdc/gdcscd/00/03/70/63/30/7/00037063307/00037063307.pdf.

[26] Tucker, J. A. (2015). Progress and Poverty, Then and Now. Foundation for Economic Education. Pristupljeno 17.12.2022., https://fee.org/articles/progress-and-poverty-then-and-now/.

[27] Pilon, M. (2015., 13 veljače). Monopoly’s Inventor: The Progressive Who Didn’t Pass ‘Go’. The New York Times. https://www.nytimes.com/2015/02/15/business/behind-monopoly-an-inventor-who-didnt-pass-go.html.

[28] Autori WordSense Dictionaryja. (n.d.). geolibertarianism. WordSense Dictionary. Pristupljeno 20.12.2022., https://www.wordsense.eu/geolibertarianism/.

[29] Grieson, R. E. (1974). The economics of property taxes and land values: The elasticity of supply of structures. Journal of Urban Economics, 1(4), 367-381. https://doi.org/10.1016/0094-1190(74)90001-1.

[30] Hrvatska enciklopedija, mrežno izdanje. (n.d.). Elastičnost. Leksikografski zavod Miroslav Krleža. Pristupljeno 5.2.2023., http://www.enciklopedija.hr/Natuknica.aspx?ID=17530.

[31] Standard supply and demand curves. Paweł Zdziarski /Wikimedia, CC BY-SA 3.0, https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Supply-and-demand.svg.

[32] Lipovec, N. i Kozina, G. (2013). Ekonomska analiza i ocjena zakonitosti ponude i potražnje. Tehnički glasnik, 7(2), 206-212. Preuzeto s https://hrcak.srce.hr/105609.

[33] Feldstein, M. S. (2006). The effect of taxes on efficiency and growth. National Bureau of Economic Research. Dostupno na https://www.nber.org/system/files/working_papers/w12201/w12201.pdf.

[34] Kesner-Škreb, M. (1999). Porezna politika i gospodarski rast. Privredna kretanja i ekonomska politika, 9(73), str 62-121. Dostupno na https://hrcak.srce.hr/file/30332.

[35] Illustration of deadweight loss introduced by taxation, SilverStar, Evan Derickson /Wikimedia, CC BY-SA 3.0, https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Deadweight-loss-tax.svg.

[36] Perfectly inelastic supply, Explodicle/Wikimedia, CC BY-SA 3.0, https://en.wikipedia.org/wiki/File:Perfectly_inelastic_supply.svg.

[37] Dye, R. F., England, R. W. (ur.). (2009). Land Value Taxation: Theory, Evidence, and Practice. Lincoln Institute of Land Policy, str. 195-196.