Porez na nekretnine u Hrvatskoj

Porez na nekretnine u Hrvatskoj – Matej Hittner, predsjednik Centra za javne politike i ekonomske analize

Ovo je 5/5 dio rada “Povijesni, javnofinancijski i pravni aspekti uvođenja poreza na nekretnine u pravni sustav Republike Hrvatske” koji je Matej Hittner obranio 18. prosinca 2023. na Pravnom fakultetu u Zagrebu (poslijediplomski specijalistički studij “Fiskalni sustav i fiskalna politika”

1/5 dio – Povijest prava vlasništva u zapadnom svijetu
2/5 dio – O vlasništvu i oporezivanju nekretnina
3/5 dio – Oporezivanje nekretnina
4/5 dio – Oporezivanje nekretnina u OECD državama

 

1. POREZ NA NEKRETNINE U HRVATSKOJ
   • Uvod

Na dan pisanja ovoga rada Hrvatska nema porez na nekretnine, tj. porez na tržišnu vrijednost nekretnina. Od davanja koja direktno zahvaćaju nekretnine su komunalna naknada, komunalni doprinos, vodni doprinos, porez na kuću za odmor, spomenička renta te porez na promet nekretnina.[1]^,[2] Nadalje, u Hrvatskom poreznopravnom sustavu prisutni su porez na dohodak od otuđenja nekretnina te porez na dohodak od imovine i imovinskih prava.[3]

Ukratko će biti opisano svako od navedenih davanja:

Komunalna naknada. Prihod proračuna jedinice lokalne samouprave koji se koristi za financiranje, održavanja i građenja komunalne infrastrukture, a može se na temelju odluke predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave koristiti i za financiranje građenja i održavanja objekata predškolskog, školskog, zdravstvenog i socijalnog sadržaja, javnih građevina sportske i kulturne namjene te poboljšanja energetske učinkovitosti zgrada u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, ako se time ne dovodi u pitanje mogućnost održavanja i građenja komunalne infrastrukture. [4] Plaća se za stambeni prostor, garažni prostor, poslovni prostor, građevinsko zemljište koje služi obavljanju poslovne djelatnosti, neizgrađeno građevinsko zemljište te se osnovica za obračun naknade izračunava na temelju površine nekretnine, koeficijenta zone i koeficijenta namjene.

Komunalni doprinos. Novčano javno davanje koje se plaća za korištenje komunalne infrastrukture na području cijele jedinice lokalne samouprave i položajne pogodnosti građevinskog zemljišta u naselju prilikom građenja ili ozakonjenja građevine.[5]

Vodni doprinos. Vodni doprinos se plaća na gradnju građevina.[6] Obveznik vodnoga doprinosa je investitor u smislu propisa o prostornom uređenju i gradnji, a osnovica za plaćanje vodnoga doprinosa prostorni je metar (m³) stvarnog obujma nove građevine.

Porez na kuću za odmor. Lokalni porez kojeg plaćaju pravne i fizičke osobe koje su vlasnici kuća za odmor te iznosi od 5 do 15 kuna/m² korisne površine kuće za odmor, sukladno odluci predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave.[7]

Spomenička renta. Oblik prihoda od izravnog ili neizravnog gospodarskog iskorištavanja graditeljske baštine koji se prikuplja sa svrhom investiranja u obnovu kulturne baštine radi trajnog očuvanja i zaštite njezinih spomeničkih obilježja. [8] Direktna spomenička renta se plaća mjesečno od jedne do četiri kune po četvornom metru korisne površine poslovnog prostora koji se nalazi u nepokretnom kulturnom dobru ili na području kulturno-povijesne cjeline. Indirektna spomenička renta plaća se po stopi od 0,05 %. Osnovica za obračun je ukupni prihod ostvaren obavljanjem propisanih djelatnosti.

Porez na promet nekretnina. Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. [9] Predmet oporezivanja je promet nekretnina. Prometom nekretnina ne smatra se stjecanje nekretnina, na koje se plaća porez na dodanu vrijednost te je obveznik stjecatelj vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost (PDV). Porezna stopa iznosi 3 %.

Porez na dohodak od imovine. Obračunava se stopom od 10 % pri davanaju imovine u najam ili zakup. Osnovicu čini ugovorna vrijednost transakcije uz porezno priznato umanjenje osnovice u visini od 30 %. Porezni obveznik je vlasnik nekretnine. Ukoliko ostvaruje dohodak od iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova porez na dohodak po osnovi obavljanja te djelatnosti, porezna osnovica utvrđuje se u paušalnom iznosu odlukom predstavničkog tijela. ^[10]

Porez na dohodak od otuđenja nekretnine. Obračunava se stopom od 20 % na razliku između nabavne i prodajne cijene nekretnine ako je otuđena u razdoblju unutar dvije godine od dana stjecanja.[11]

• Povijest uvođenja poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj

Ozbiljniji pokušaj uvođenja poreza na nekretnine se odvio tokom mandata Dvanaeste Vlade Republike Hrvatske (prosinac 2011.-siječanj 2016.) predvođene premijerom Zoranom Milanovićem.[12] U studenom 2012. godine Vlada je predstavila prijedlog Zakona o porezu na nekretnine, a samu prezentaciju predvodili su ministar financija Slavko Linić i ravnateljica Porezne uprave Nada Čavlović Smiljanec.[13]

Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine je naglašavao nužnost uvođenja poreza na nekretnine kako bi se povećala konkurentnost nacionalnog gospodarstva smanjenjem poreza na dohodak. Predviđene su bile sljedeće faze:

• prebacivanje dijela poreznog opterećenja s cijene rada na oporezivanje imovine
• daljnjim razvojem sustava oporezivanja imovine kroz decentralizaciju i povećane usluge lokalne samouprave vidljive u poboljšanoj kvaliteti života te
• konačnom smanjenju ili ukidanju suvišnih i opterećujućih poreza i/ili drugih parafiskalnih davanja na državnoj razini.[14]

Uvođenjem poreza na nekretnine, temeljenog na plaćanju ovisno o vrijednosti imovine, istovremeno bi pratilo ukidanje drugih davanja na vlasništvo nekretnina, a to su komunalne naknade i porez na kuću za odmor.

Prijedlog zakona opisuje kako se porez na nekretnine općenito smatra naknadom za pružene lokalne usluge i dobra te je zato prihod lokalne uprave. Lokalna uprava kroz prikupljene poreze pruža usluge i dobra izravno utječući na pružanje kvalitete života, a time i vrijednosti nekretnina. Stoga je logično da je vrijednost nekretnine porezna osnovica za utvrđivanje visine poreza na nekretnine.¹⁶¹

Prijedlog Zakona o porezu na nekretnine je u čl. 2. definirao određene korisne pojmove te će članak biti prenijet ovdje u cijelosti:

„Članak 2.

U smislu ovoga Zakona pojedini pojmovi imaju sljedeće značenje:

1. Fiskalni katastar je evidencija svih nekretnina, koja sadrži strukturirane podatke o namjeni, fizičkim i lokacijskim karakteristikama nekretnina, podatke o osobama koje su porezni obveznici poreza na nekretnine te ostale podatke bitne za utvrđivanje poreza na nekretnine.
2. Nekretninom se smatra pojedinačna nekretnina određena odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
3. Fiskalna vrijednost nekretnine je vrijednost nekretnine koja se u datom trenutku utvrđuje na temelju kretanja tržišnih cijena nekretnina ili na temelju podataka o trošku nove izgradnje, nekretnina sličnih namjena, sličnih fizičkih i lokacijskih karakteristika te se primjenjuje u nepromijenjenoj vrijednosti sve do slijedeće obvezne zakonske procjene vrijednosti, ako drugačije nije propisano odredbama ovoga Zakona.
4. Sustav masovne procjene nekretnina je postupak u kojem se primjenom IT tehnologija uz standardiziranu statističku obradu podataka utvrđuje fiskalna vrijednost nekretnina metodom usporedive prodaje sličnih nekretnina ili metodom građevinske vrijednosti.“

Spomenuti članak je naznačio nekoliko važnih pojmova kojima će biti posvećeno više pažnje.

Fiskalni katastar se smatra preduvjetom za brzo, precizno i ažurno uviđanje fiskalnog potencijala JLS te na dan pisanja ovog rada još uvijek nije uspostavljen. Detalje fiskalnog katastra opisuju članci 34. i 35. koji glase:

Članak 34.

(1) U Fiskalni katastar upisuju se podaci o nekretnini, a osobito:

1. čkbr.,
2. OIB vlasnika,
3. OIB poreznog obveznika,
4. oznaku tipa nekretnine,
5. adresu nekretnine,
6. površinu čestice,
7. podatak o dostupnosti infrastrukture,
8. podatak o načinu korištenja nekretnine i
9. ostale bitne podatke.

(2) Za izgrađenu nekretninu, uz podatke propisane stavkom 1. ovoga članka, upisuju se i podaci:

1. površina stambenog prostora (uz površinu pripadajućeg zemljišta),
2. godina izgradnje/godina obnove,
3. stupanj izgrađenosti/dovršenosti,
4. kvaliteta gradnje,
5. broja soba / broja katova,
6. podaci o nekretninama koji zajedno s nekretninom čine dio zemljišno-knjižnog tijela,
7. podaci o pratećim objektima: garaža, parkirno mjesto, gospodarski objekti i
8. ostali bitni podaci o izgrađenoj nekretnini.

Članak 35.

U Fiskalni katastar uz podatke o nekretnini, iz članka 34. ovoga Zakona, upisuju se i podaci:

1. oznaka da se radi o javnom dobru (ulica, trg, put i slično),
2. oznaku posebnog pravnog režima – kulturna dobra, nacionalni parkovi i slično,
3. oznaku pripadnosti području posebne državne skrbi, brdsko-planinskom području i
4. oznaku da se radi o miniranom zemljištu[15]

Sustav masovne procjene nekretnina, kao što je opisano, služi da se računalnim putem odredi vrijednost nekretnine što bi znatno ubrzalo dobivanje procjene fiskalne vrijednosti nekretnine u odnosu na klasične metode, tj. samostalni procjeniteljski elaborat.¹⁰⁵ Ono što je upitno je koliko često će se u praksi provoditi reevaluacija vrijednosti nekretnina te hoće li ona biti u stvarnom vremenu ili polugodišnje, godišnje, dvogodišnje itd. Drugo pitanje je koje će sve varijable biti uključenu u dobivanje iznosa te koji će biti ponder istih, primjerice hoće li starost zgrade uvijek linearno povećavati ili smanjivati vrijednost nekretnine ili će sustav ličiti na parabolu. Naime, neke stare zgrade mogu iziskivati veće iznose zbog svoga starinskog šarma nego novije zgrade građane u doba socijalizma koje su masovno i primarno funkcionalno građene. Nadalje, iz godine u godinu su se mijenjali zakoni i pravilnici o gradnji, te se može dogoditi da su zgrade projektirane, (te im je odobrena građevinska dozvola) jedne godine, na daleko višoj razini od slične zgrade prijašnje godine zbog npr. višeg protupotresnog, protupožarnog ili energetskog standarda. Riječ o problemu na kojeg će biti potrebno obratiti pozornost prilikom krojenja potencijalnog budućeg zakona o porezu na nekretnine.

Nadalje, Članak 3. stavak 2. kaže:

„(2) Jedinica lokalne samouprave najmanje 10 % prihoda od poreza na nekretnine mora namijeniti za financiranje komunalnih djelatnosti: odvodnju atmosferskih voda, održavanje čistoće, održavanje javnih površina, održavanje nerazvrstanih cesta, održavanje groblja i krematorija te održavanje javne rasvjete.“[16]

Spomenuti stavak je važan jer daje na uvid kako bi porez na nekretnine zamjenio komunalnu naknadu koja je bila namjensko davanje za održavanje komunalne infrastrukture.

Što se tiče porezne osnovice i stope za oporezivanje, primarna osnovica bi bila 70 % tržišne vrijednosti nekretnine, a stopa za oporezivanje 1,5 %.[17]

Zakon je predvidio razne olakšice ovisno o prirodi nekretnine te ovisno o tome služi li za trajno ili privremeno stanovanje te za gospodarsku djelatnost.[18]

Pokušaj uvođenja poreza na nekretnine se nije ostvario zbog protivljenja tadašnjeg koalicijskog partnera Hrvatske Narodne Stranke, predvođene Radimirom Čačićem, jer su tražili odgodu uvođenja poreza sve dok rast BDP-a ne bude pozitivan.[19] Na parlamentarnim izborima 2015. godine pobjeđuje HDZ (tj. „Domoljubna koalicija“) predvođen Tomislavom Karamarkom te se uvjet HNS-a ne može ostvariti.[20]

Značajan moment u donošenju poreza na nekretnine se odvio 02. prosinca 2016. godine tijekom Četrnaeste Vlade Republike Hrvatske (tzv. Plenković I.) izglasavanjem novog Zakona o lokalnim porezima (NN 115/2016)[21], u kojem je Čl. 20 glasio:

„(1) Jedinice lokalne samouprave mogu uvesti sljedeće poreze:

1. prirez porezu na dohodak
2. porez na potrošnju
3. porez na kuće za odmor
4. porez na korištenje javnih površina.

(2) Jedinice lokalne samouprave dužne su uvesti i naplaćivati porez na nekretnine.“

Osim što je porez na nekretnine bio propisan unutar Zakona o lokalnim porezima umjesto zasebnoga Poreza na nekretnine, detaljnije je propisano kako obračunati osnovicu za oporezivanje. Naime, Članak 33 je glasio: [22]

„Članak 33.

(1) Porez na nekretnine obračunava se na ukupnu neto podnu površinu nekretnine (prostora koji je oporeziv) sukladno propisu o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine te na stvarnu površinu zemljišta.

(2) Godišnji iznos poreza po m² obračunske površine nekretnine iz stavka 1. ovoga članka utvrđuje se množenjem:

1. vrijednosti boda (B)
2. koeficijenta zone (Kz)
3. koeficijenta namjene (Kn)
4. koeficijenta stanja (Ks)
5. koeficijenta dobi (Kd)“

Pri čemu:

• Vrijednost boda označava varijablu koju određuje tijelo lokalne samouprave.
• Koeficijent zone određuje tijelo samouprave pri čemu najviša vrijednost iznosi „1“ te je određena za centralni, tj. najviše razvijeni dio JLS.
• Koeficijent namjene ovisi o prirodi nekretnine, npr. stambeni prostor ima vrijednost 1 a garažni prostor 0,5.

• Koeficijent stanja ovisi o tome je li prostor prilagođen za svoju namjenu te ima li dodatne (luksuzne) sadržaje, a kreće se od 0,8 do 1,2.

• Koeficijent dobi povećava poreznu osnovicu sukladno dobi zgrade te tako nekretnine izgrađene do 1940. godine imaju koeficijent 0,8, a od 2006. godine i dalje koeficijent 1,2.

Spomenuti Zakon o lokalnim porezima doživio je sudbonosni moment 4. listopada 2017. kada je Sabor donio Zakon o izmjenama zakona o lokalnim porezima (NN 101/2017)[23] kojim su brisani svi članci, stavke i točke koje se tiču poreza na nekretnine. Novi zakon o lokalnim porezima je u cijelosti stupio na snagu 01. siječnja 2018. godine osiromašen za porez na nekretnine. Ubrzano stupanje na snagu poreza na nekretnine je uzrujalo širu javnost te se smatra da tema nije pravodobno niti pravilno protumačena široj javnosti, što se može vidjeti kroz sljedeći citat:

„Osluškujemo bilo naroda, premda treba napomenuti da je ovaj porez, u okviru zakona o lokalnim porezima, prošao raspravu u Saboru kao dio paketa porezne reforme još prošle godine. No zaključak razgovora s ministrom financija i drugima u Vladi jeste da je potrebna dodatna pedagogija ne samo građana već i lokalne samouprave jer je cilj ovog poreza da bude prihod samoupravnih jedinica. Radi se o svojevrsnom pojednostavljenju komunalne naknade i spomeničke rente. Prevladava stajalište, nakon dodatne analize, da se predloži odgoda poreza za dogledno vrijeme – dijele ga i naši partneri. Treba pomoći samoupravi i smiriti tenzije. Ovakvi porezi postoje i u drugim zemljama, Hrvatska je u komparativnoj analizi najniža, ali s obzirom na kulturu vezanosti za nekretnine i raspravi koja nije pojašnjena – odgoda će biti najbolje rješenje.“

-premijer Andrej Plenković[24]

Na dan pisanja ovoga rada, aktualni ministar financija Marko Primorac je preuzimanjem mandata izrazio snažnu ideološku potporu za uvođenje poreza na nekretnine, no ipak je napomenuo da uvođenje istoga možda neće biti tako uskoro.[25]

Nekoliko mjeseci od preuzimanja mandata, izjavio je da je potrebno porezni teret prebaciti sa sa rada na imovinu, kako je prenio medij Poslovni dnevnik u veljači 2023. godine:

„Ipak, ministar Primorac smatra da ga treba unaprijediti i učiniti pravednijim. „Teret s rada treba prebaciti na imovinu“, poručuje s Porezne konferencije. Ipak, „za sada“ nema u planu uvoditi porez na nekretnine, vrlo omražen u narodu. U konačnici zbog pritiska je javnosti Vlada odustala od njegovog uvođenja prije pet godina.“[26]

Spekulacije o skorom uvođenju poreza na nekretnine su ponovno pokrenute gostovanjem ravnatelja porezne uprave Božidara Kutleše na N1 televiziji 20. ožujka 2023. u kojem je najavio osnivanje tzv. registra stanovnika, obitelji i kućanstva čija je svrha evidentiranje poveznica između pojedinačnog OIB-a i grupe OIB-a, odnosno prihoda i imovine pojedinca i prihoda i imovine obitelji ili kućanstva.[27] Medij Jutarnji list je nekoliko dana kasnije prenio gostovanje u članku naslovljenom „Pojedinosti novog projekta Vlade: Registar kućanstava korak do poreza na imovinu“.[28]

Polemika oko potencijalnog uvođenja poreza na nekretnine se ubrzo odvila u Saboru pri čemu je predsjednik Vlade 12. travnja 2023. na upit saborske zastupnice Davorke Vidović o najavljenom registru stanova odgovorio: „Nije smisao registra kućanstava uvođenje poreza na nekretnine, da smo to htjeli uvesti – to bismo rekli u izbornom programu, to nije opcija, to je neki nesporazum“.[29]

• Osvrt i analiza uvođenja poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj

Kako porez na nekretnine u dva navrata nije uspio postati zakon, potrebno je detaljnije analizirati uvjete za uvođenja istog kroz nekoliko okvira kako bi se moglo suvislo zaključiti zašto provođenje nije prošlo te što se može očekivati u budućnosti po pitanju uvođenja istoga.

Legislativna analiza

Pravni sustav Republike Hrvatske je u potpunosti kompatibilan s porezom na nekretnine. Ustav Republike Hrvatske dozvoljava oporezivanje člankom 48. te prethodno izglasani zakoni koji su uključivali porez na nekretnine nisu osporeni na temelju njihove neustavnosti. Republika Hrvatska nije potpisnica dokumenta međunarodnog karaktera (ugovora, povelje) koji spriječava uvođenje poreza na nekretnine. Posljednji pokušaj uvođenja poreza na nekretnine kroz donošenje novog Zakona o lokalnim porezima te izmjene istog kroz Zakona o izmjenama zakona o lokalnim porezima doneseni su na zakonit način kroz redovito djelovanje zakonodavnog tijela uz potreban kvorum.

Komparativna analiza

Republika Hrvatska je članica EU uz aspiracije da se pridruži OECD-u. Većina država članica obiju organizacija ima na snazi porez na nekretnine po modelu koji u obzir uzima tržišnu vrijednost nekretnine, uz određene prihvatljive razlike između svake zasebne jurisdikcije. Samim time, Republika Hrvatska se ne bi našla u nezavidnoj situaciji u odnosu na okolinu, imajući odstupajući, neprepoznatljiv, egzotičan, nezgrapan ili sličan oblik oporezivanja, neprimjeren za kulturno, političko ili gospodarsko okruženje kojemu teži.

Tehnička analiza

Za uspješno uvođenje poreza na nekretnine potrebni su ažurni fizički podaci o nekretnini, ažurna procjena vrijednosti nekretnine te podaci o vlasništvu. Na dan pisanja ovoga rada, katastarski podaci Državne geodetske uprave te zemljoknjižni podaci Ministarstva pravosuđa su digitalizirani i širokodostupni, no katastarski podaci i zemljoknjižni podaci nisu usklađeni. Isto tako, može se pretpostaviti da postoje odstupanja u stvarnom vlasništvu i knjižnom vlasništvu, pogotovo u ruralnim sredinama gdje su se podaci o vlasništvu prenosili usmenom primopredajom i običajima. Navedene činjenice ne bi trebale predstavljati problem pošto je jedna od prednosti uvođenja poreza na nekretnine poticanje ažuriranja neispravnih vlasničkih podataka; podsjetimo se usput da je to bio jedan od razloga zašto je Estonija odlučila uvesti porez na nekretnine. Sustav procjene vrijednosti nekretnine temeljen na metodi višestruke regresijske analize nije dostupan za javnost te ostaje za vidjeti kako će funkcionirati u praksi. No, riječ je o modelu koji se koristi i u drugim EU državama pa je za pretpostaviti da je krojen sukladno najboljim praksama. Iako je na dan pisanja ovoga rada u postupku uvođenje registra stanovnika, obitelji i kućanstva od strane Porezne uprave, isti nije nužan za uvođenje i provođenje poreza na nekretnine.

Politička analiza

Imajući na umu da se porez na nekretnine pokušao uvesti tokom vladavine kako koalicije predvođene centar-lijevom strankom (Kukuriku koalicija, 2012.-2015.) tako i koalicije predvođene centar-desnom strankom (HDZ, 2015.-danas ), te s dodatnim naglaskom da su liberalne stranke sudjelovale u spomenutim koalicijima, može se zaključiti da postoji politički konsenzus između stožernih, mainstream, stranaka oko prihvatljivosti poreza na nekretnine. Analizirajući medijski prostor u razdoblju svih pokušaja uvođenja poreza na nekretnine može se primijetiti odsutnost informativnih sadržaja u vidu reklama, zakupljenih oglasnih prostora i sl.. u kojima bi se javnost upoznala s razlozima i prednostima uvođenja poreza na nekretnine. Kao dobar kontrast mogu poslužiti primjeri pripreme javnosti provedeni tijekom hrvatskog pristupanja EU te u susret prelasku na euro kao službenu valutu, potom informiranje građana povodom prelaska na sustav PDV-a pa čak i OIB-a, a kao primjer apsolutnog kontrasta te ujedno pune moći informativnog aparata može poslužiti javna kampanja informiranja građana oko pitanja vezanih za pandemiju koronavirusa i cijepljenje.

Javna debata oko samog poreza na nekretnine je svedena na nekoliko kolumni u privatnim medijima te nekolicinom intervjua s ekonomistima u emisijama formata jedan-na-jedan. Uzevši u obzir dugoročni značaj uvođenja poreza na nekretnine te istovremeno predrasude i strahove prisutne oko istog, može se zaključiti da su i Kukuriku koalicija i HDZ zakazali pri komunikaciji prema građanima.

Ekonomska analiza

Hrvatska se u trenutku pisanja ovoga rada nalazi u periodu post-pandemijskog gospodarskog rasta, obilježenog rastom BDP-a te smanjivanjem omjera javnog duga prema BDP-u. Rast gospodarstva, odnosno izlazak iz recesije bio je onomad uvjet HNS-a, koalicijskog partnera iz Kukuriku koalicije tijekom prvog pokušaja uvođenja poreza na nekretnine 2012. godine. No, ostaje pitanje ima li uvođenje poreza na nekretnine određene negativne gospodarske posljedice zbog kojeg treba inzistirati na njegovom uvođenju samo u razdoblju gospodarske ekspanzije. Odgovor je: ne. Prilikom dosadašnjih pokušaja uvođenja poreza na nekretnine intencija izvršne vlasti u svim navratima, sukladno internim dokumentima je bila:

• Zamjena postojećih davanja, ponajprije komunalne naknade, poreza na kuće za odmor i spomeničke rente.
• Smanjenje nameta na rad, primarno prireza i poreza na dohodak.

U prvoj varijanti, koja neizbježno mora prethoditi onoj drugoj, intencija je da porezno opterećenje ostane relativno slično. Pri tome treba imati na umu da nije realno očekivati da će porezno opterećenje ostati potpuno identično uzevši u obzir da svaka porezna reforma nužno stvara nove dobitnike i gubitnike. Ipak, na makroekonomskoj skali može se reći da opterećenje ostaje slično. Stoga, logično je preferirati onaj porez koji je jednostavniji (tj., koji zamjenjuje nekoliko drugih) te koji je uobičajen u podneblju u kojem država dugoročno teži biti, a u ovom slučaju to su EU i OECD.

U drugoj varijanti, koja pretpostavlja izvršenje prve, porezno opterećenje nekretnina bi raslo s intencijom smanjenja poreza i prireza na dohodak. Uvjerenje da je porez na dohodak izuzetno loš, a porez na nekretnine manje loš jedan je od osnovnih aksioma ovoga rada, potkrijepljen nizom dokaza u ranijim dijelovima. Samim time, ova zamjena poreznih oblika izuzetno je poželjna.

Tvrdnje iznesene za ove dvije točke vrijede neovisno o tome je li gospodarstvo u recesiji ili ekspanziji te samim time uvijek je dobro vrijeme za uvođenje poreza na nekretnine ako zadovoljava jednu ili obje navedene točke.

Za kraj može se navesti citat minstra financija iz vremena prvog pokušaja uvođenja poreza na nekretnine:

„U Hrvatskoj nikad nije vrijeme, ne bi htjeli ništa promjeniti. Porez na nekretnine… kada mi velimo nekretnina mora biti u funkciji, opet će netko reći – nije vrijeme. Je, vrijeme je. Kriza je vrijeme da se nešto promjeni ako želimo biti uspješni.“

-Slavko Linić, ministar financija, 2012.[30]

Može se zaključiti da Republika Hrvatska ima zadovoljene legislativne, tehničke i gospodarske uvjete za uvođenje poreza na nekretnine, no nedostajao je odvažan politički moment, ponajviše zbog loše komunikacije prema građanima.

2. ZAKLJUČAK

Porez na nekretnine jedan je od najstarijih oblika oporezivanja te je prisutan u svim OECD državama. Neke od poželjnih poreznih karakteristika koje bi ovaj porez mogao ispunjavati su izdašnost, jeftinoća ubiranja te socijalnu pravednost. Nadalje, riječ je o porezu koji bi mogao potaknuti na rješavanje raznih problema u društvu, počevši od ažurnosti zemljišnih knjiga do smanjenja demokratskog deficita. Makroekonomski gledano mogao bi imati značajne prednosti u odnosu na druge moderne oblike oporezivanja. Njegova bi implementacija u budućnosti mogla imati pozitivan učinak na javnofinancijski sustav Republike Hrvatske i doprinijeti općoj dobrobiti stanovništva. Drugim riječima, postoje opravdani razlozi za uvođenje poreza na nekretnine u Republici Hrvatskoj.

Iz političke perspektive, većina relevantnih stranaka u Republici Hrvatskoj je izrazila nominalnu volju za uvođenje poreza na nekretnine, uključujući dvije najveće stranke, HDZ i SDP. Prisutan je i nezanemariv pritisak od strane tijela EU, ponajviše Europske komisije, da se porezni sustav reformira na način da se rastereti rad a optereti imovina. Imajući to na umu, ostaje odgovoriti na pitanje zašto porez na nekretnine već nije prisutan u Republici Hrvatskoj. Svi preduvjeti su postavljeni, te je ostalo samo na Vladi da predloži zakon na glasanje Saboru te da ga provede sa datumom njegova stupanja na snagu.

U oba pokušaja uvođenja poreza na nekretnine u Hrvatskoj, negativno su presudili političari koji su smatrali da je riječ o „nepopularnom“ porezu. U demokratskim državama politika često nije pogonjena informacijama koje se smatraju objektivno ispravnima, odnosno, meritum potencijalne reforme ne proizlazi iz mišljenja struke i stručnjaka već od percepcije mase koja je često impulzivna, kratkovidna, otporna na promjene, i neuka. U uvjetima tehnokratske vlasti, porez na nekretnine kao koncept ima snažne argumente za svoje postojanje, štoviše, mnogo snažnije nego za svoje odsustvo, te je vrlo izgledno da bi bio na snazi, no u uvjetima demokracije potreban je pozitivan input “odozdola” ili barem percepcija vladajućih da planirana mjera neće rezultirati buntom.

Hans Herman Hoppe je u svojim pisanjima često spominjao pojam vremenske preferencije kao sile koja je uvjetovala razvoj homo sapiensa. Visoka vremenska preferencija, želja za konzumacijom sada u odnosu na kasnije, je po njemu prisutna ponajviše u djeci te u političarima demokratskih država. Sa druge strane, niska vremenska preferencija je po Hoppeu katalizator civilizacije i prosperiteta; odgoda kratkoročne gratifikacije kako bi se ubirali veći benefiti u budućnosti. Pri provođenju načelno nepopularne, ali dugoročno objektivno dobre reforme, u uvjetima demokracije dolazi do sinergije dviju sila visoke vremenske prefrencije što redovito rezultira odgodom planirane reforme:

1. Visoka vremenska preferencija demokratski izabranih političara koji žele dobiti sljedeće izbore.
2. Visoka vremenska preferencija široke (glasačke) mase koja je otporna na promjene makar one dugoročno doprinjele općem blagostanju.

Vrijeme i čovjekova percepcija vremena kroje njegov svjetonazor. U kontekstu uvođenja poreza na nekretnine, dovoljno je reći sljedeće: parlamentarni izborni ciklus od četiri godine potiče zakonodavce na ponašanja sukladno visokoj vremenskoj preferenci pošto glasači u prosjeku imaju visoku vremensku preferencu, a uznemiravanje glasača znači potencijalnu političku smrt. Valja napomenuti još jednu činjenicu vezanu za porez na nekretnine, koju je Milton Friedman ujedno smatrao politički najopasnijim aspektom poreza na nekretnine; to je jedini značajniji porez koji prosječnom glasaču nije „nevidljiv“. Primjerice, porezi na promet i potrošnju ugrađeni su u konačnu cijenu robe i usluga pri kupnji istih. Porez na dohodak odbija se od bruto plaće prije nego je radniku isplaćena neto plaća, a porez na dobit ugrađen je u cijene proizvoda i usluga. S druge strane, obračun poreza na nekretnine javlja se svake godine i mijenja se sukladno promjenama vrijednosti nekretnine na tržištu što poreznim obveznicima ovaj porez ne čini ugodnim za plaćanje.

Sukladno ranijoj analizi, Republika Hrvatska ima zadovoljene legislativne, tehničke i gospodarske uvjete za uvođenje poreza na nekretnine, no usprkos tome što postoji politički koncenzus, nije postignut politički prihvatljiv trenutak. Ako Vlada želi uspješno uvesti porez na nekretnine, izuzetno je važno pravovremeno informirati javnost o osnovnim aspektima, ciljevima te novim mogućnostima poreza na nekretnine. Primarni cilj komunikacije prema građanima mora biti otklanjanje predrasuda i strahova te promoviranje poruke bolje materijalne budućnosti koju uvođenje poreza na nekretnine donosi. Porez na nekretnine ne smije biti percipiran kao oružje protiv djedovine, već oruđe za kultivaciju uređenijeg i prosperitetnijeg društva i države.

Kao jedna od država predvodnica po udjelu vlasništva nad vlastitom nekretninom te visokoj dobi napuštanja obiteljskog doma, može se reći da vlastita nekretnina u Hrvatskoj za prosječnog građanina nije samo imovinska klasa, bilančana kategorija koja se može prodati, iznajmiti i založiti, već često obiteljsko nasljeđe koje u sebi sadržava sentimentalnu, metafizičku vrijednost. Samim time, koncept oporezivanja nekretnina, vrlo često stečenih nasljedstvom, je politički vrlo riskantan u okviru demokratskog političkog uređenja. Svaka promjena porezne politike stvara nove pobjednike i gubitnike te predstavlja podražaj i uzurpaciju homeostaze u često nedovoljno informiranom biračkom tijelu, sklonom impulzivnim i kratkovidnim odlukama. U slučaju uvođenja poreza na nekretnine, velika većina građana bi se instinktivno smatrala gubitnicima uzevši u obzir visoki stupanj vlasništva nad vlastitom nekretninom, zanemarivši pritom potencijalne dugoročne koristi dobivene korijenitom reformom poreznog sustava i kvalitetnijim javnim uslugama.

Odgovor na pitanje zašto Hrvatska nema porez na nekretnine je suštinski vrlo jednostavan: zato što vlada smatra da se još nije pojavio politički oportun trenutak, kao što su smatrale i prijašnje vlade; usprkos pozivima od strane akademije, poslovne zajednice, EU i MMF-a. Ukoliko se Vlada odlući na uvođenje poreza na nekretnine, od izrazite je važnosti adekvatno informirati građane o svim aspektima novog poreza prije stupanja na snagu istoga te nastaviti izvještavati o pozitivnim ishodima na javnu dobrobit kojima je novi porez doprinjeo.

[1] Porezna uprava Republike Hrvatske. (n.d.). Porezni sustav Republike Hrvatske. Ministarstvo financija Republike Hrvatske. Pristupljeno 15.02.2023., https://www.porezna-uprava.hr/HR_porezni_sustav/Stranice/naslovna_tablica_psrh.aspx.

[2] Zakon o komunalnom gospodarstvu (ZKG, NN 68/18, 110/18, 32/20).

[3] Zakon o porezu na dohodak (ZPD, NN 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 138/20, 151/22).

[4] Zakon o komunalnom gospodarstvu, čl. 91-95. (ZKG, NN 68/18, 110/18, 32/20).

[5] Zakon o komunalnom gospodarstvu, čl. 76. (ZKG, NN 68/18, 110/18, 32/20).

[6] Zakon o financiranju vodnog gospodarstva, čl. 6-8. (ZFVG, NN 153/09, 90/11, 56/13, 154/14 , 119/15, 120/16, 127/17, 66/19).

[7] Arbutina, H., Rogić Lugarić, T., Ciondori, S., Bogovac, J. i Klemenčić, I. (2022.). Javnofinancijski sustav Republike Hrvatske. Narodne Novine, str. 224 – 225.

[8] Vlada Republike Hrvatske. (n.d.). Spomenička renta. e-Građani. Pristupljeno 08.02.2023., https://gov.hr/hr/spomenicka-renta/1458.

[9] Porezna uprava Republike Hrvatske. (n.d.). Porez na promet nekretnina. Ministarstvo financija Republike Hrvatske. Pristupljeno 15.02.2023., https://www.porezna-uprava.hr/HR_porezni_sustav/Stranice/porez_promet_nekretnine.aspx.

[10] Porezna uprava Republike Hrvatske. (n.d.). Dohodak od najma, zakupa, iznajmljivanja stanova soba i postelja putnicima i turistima te imovinskih prava. Ministarstvo financija Republike Hrvatske. Pristupljeno 15.02.2023., https://www.porezna-uprava.hr/pozivni_centar/Stranice/dohodak-od-najma-zakupa-iznajmljivanja-stanova-soba-i-postelja.aspx.

[11] Porezna uprava Republike Hrvatske. (n.d.). Dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava. Ministarstvo financija Republike Hrvatske. Pristupljeno 15.02.2023., https://www.porezna-uprava.hr/pozivni_centar/Stranice/dohodak-od-otudenja-nekretnina-i-imovinskih-prava.aspx.

[12] Vlada Republike Hrvatske. (2012., 14. studeni). Premijer Milanović na aktualnom prijepodnevu: Porez na nekretnine nije udar na građane. Vlada Republike Hrvatske. Pristupljeno 16.12.2022., https://vlada.gov.hr/vijesti/premijer-milanovic-na-aktualnom-prijepodnevu-porez-na-nekretnine-nije-udar-na-gradjane/10788?big=1.

[13] Vlada Republike Hrvatske. (2012., 22. studeni). Predstavljen prijedlog Zakona o porezu na nekretnine: Stopa 1.5 posto uz brojne porezne olakšice. Vlada Republike Hrvatske. Pristupljeno 16.12.2022., https://vlada.gov.hr/vijesti/predstavljen-prijedlog-zakona-o-porezu-na-nekretnine-stopa-1-5-posto-uz-brojne-porezne-olaksice/10800.

[14] Porezna uprava Republike Hrvatske. (2012., studeni). Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine. Ministarstvo financija Republike Hrvatske, str. 2-3. Dostupno na https://www.porezna-uprava.hr/HR_prijedlog_propisi/Dokumenti%20nekretnine/Nacrt%20prijedloga%20zakona%20o%20porezu%20na%20nekretnine.pdf.

[15] Porezna uprava Republike Hrvatske. (2012., studeni). Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine. Ministarstvo financija Republike Hrvatske, str. 14-15. Dostupno na https://www.porezna-uprava.hr/HR_prijedlog_propisi/Dokumenti%20nekretnine/Nacrt%20prijedloga%20zakona%20o%20porezu%20na%20nekretnine.pdf.

[16] Porezna uprava Republike Hrvatske. (2012., studeni). Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine. Ministarstvo financija Republike Hrvatske, str. 7. Dostupno na https://www.porezna-uprava.hr/HR_prijedlog_propisi/Dokumenti%20nekretnine/Nacrt%20prijedloga%20zakona%20o%20porezu%20na%20nekretnine.pdf.

[17] Porezna uprava Republike Hrvatske. (2012., studeni). Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine. Ministarstvo financija Republike Hrvatske, str. 11-12. Dostupno na https://www.porezna-uprava.hr/HR_prijedlog_propisi/Dokumenti%20nekretnine/Nacrt%20prijedloga%20zakona%20o%20porezu%20na%20nekretnine.pdf.

[18] Porezna uprava Republike Hrvatske. (2012., studeni). Nacrt prijedloga zakona o porezu na nekretnine. Ministarstvo financija Republike Hrvatske, str. 13-14. Dostupno na https://www.porezna-uprava.hr/HR_prijedlog_propisi/Dokumenti%20nekretnine/Nacrt%20prijedloga%20zakona%20o%20porezu%20na%20nekretnine.pdf.

[19] Gatarić, Lj., Špoljar, M. i Krasnec, T. (2012., 23. studeni). Čačić ruši Linićev zakon: HNS se protivi uvođenju novog poreza. Večernji list. Pristupljeno 09.12.2022., https://www.vecernji.hr/vijesti/cacic-rusi-linicev-zakon-hns-se-protivi-uvodjenju-novog-poreza-478860.

[20] Autor Dnevnika.hr. (2015., 09. studenoga). Karamarko: Nikakva kombinatorika – idemo svi raditi za Hrvatsku. Dnevnik.hr. Pristupljeno 04.12.2022., https://dnevnik.hr/vijesti/hrvatska/parlamentarni-izbori-2015-obracanje-tomislava-karamarka—415547.html.

[21] Zakon o lokalnim porezima. (ZLP, NN 115/16, 101/17, 114/22).

[22] Zakon o lokalnim porezima, čl. 33. (ZLP, NN 115/16, 101/17, 114/22).

[23] Zakon o izmjenama zakona o lokalnim porezima. (NN 101/2017).

[24] Autor Nacionala. (2017., 08. kolovoza). PLENKOVIĆ ZA HRT (VIDEO): Odgoda poreza na nekretnine, Marušićev stav neprihvatljiv, čekam Tolušića. Nacional. Pristupljeno 07.12.2022., https://www.nacional.hr/plenkovic-za-hrt-odgoda-poreza-na-nekretnine-marusicev-stav-neprihvatljiv-cekam-tolusica/.

[25] Autor Novog lista. (2022., 15. srpnja). Primorac postao novi ministar financija i poručio: „Zalažem se za porez na nekretnine, ali sad nije vrijeme za to“. Novi list. Pristupljeno 16.12.2023., https://www.novilist.hr/uncategorized/primorac-postao-novi-ministar-financija-i-porucio-zalazem-se-za-porez-na-nekretnine-ali-sad-nije-vrijeme-za-to/.

[26] Ban, J. (2023., 04. veljače). Ministar Primorac rekao planiraju li uvođenje „najomraženijeg“ poreza među Hrvatima. Poslovni dnevnik. Pristupljeno 20.02.2023., https://www.poslovni.hr/trzista/porezni-sustav-treba-biti-pravedniji-ali-porez-na-nekretnine-nije-u-planu-zasad-4373712.

[27] Autor N1 Hrvatska. (2023., 20. ožujka). Kako će izgledati Registar kućanstava i što će sve sadržavati. N1 Hrvatska. Pristupljeno 11.04.2023., https://n1info.hr/vijesti/kako-ce-izgledati-registar-kucanstava-i-sto-ce-sve-sadrzavati/.

[28] Klepo, M. (2023., 23. ožujka). Pojedinosti novog projekta Vlade: Registar kućanstava korak do poreza na imovinu. Jutarnji list. Pristupljeno 11.04.2023., https://www.jutarnji.hr/vijesti/hrvatska/pojedinosti-novog-projekta-vlade-registar-kucanstava-korak-do-poreza-na-imovinu-15318374.

[29] I.B./HINA. (2023., 12. travnja). Plenković: Da smo htjeli porez na nekretnine, naveli bismo to u programu. Pristupljeno 14.04.2023, https://vijesti.hrt.hr/hrvatska/plenkovic-da-smo-htjeli-porez-na-nekretnine-naveli-bismo-to-u-programu-10711544.

[30] Al Jazeera Balkans. (2012., 18. prosinca). Porez na nekretnine podijelio hrvatsku javnost – Al Jazeera Balkans [Video]. Youtube. https://www.youtube.com/watch?v=CraFQ7acrF0.