Share

Petar Vušković za Globus o ekonomiji iznajmljivanja

Dr.sc. Petar Vušković, CEA predsjednik

– Postoje li relevantni pokazatelji koliko ljudi u Hrvatskoj živi prvenstveno od rente, odnosno iznajmljivanja nekretnina? Čini se da je broj dosta velik. Istovremeno puno ljudi u radnoj dobi ne radi niti traži posao. 

U Hrvatskoj više od 200 000 stanovnika živi od rente. Službeno je oko 100 000 registriranih najmodavaca, a na obali gdje je najveća rentijerska zona je oko 100 000 iznajmljivača apartmana. Treba imati na umu da je to brojka registrirane rente kroz poreznu upravu i sustav eVisitor. Naravno, ne treba zaboraviti i rentijere od poljoprivredne zemlje. Ukoliko bi u brojke uzeli sivu ekonomiju koja podrazumijeva rentu koja nije prijavljena, onda možemo ugrubo zaključiti da od rente živi sigurno oko 400 00 stanovnika.  Zbrinjavajući su podaci Državnog zavoda za statistiku po kojem 600 000 stanovnika ne traži aktivno posao. Motivi za takvo što su različiti ali jedno je sigurno, dobar dio te populacije ostvaruje neregistrirane dohotke. Renta je idealan oblik neregistriranog dohotka.

– Koji su tome razlozi, zbog čega je rentanje nekretnina mnogima isplativije nego bavljenje nekim drugim poslom? Samo zato što smo turistička zemlja ili možda i zbog nekih drugih činjenica poput tradicije da velik broj građana ima nekretnine u svom vlasništvu. Zbog čega Hrvati radije kupuju i potom iznajmljuju stanove, kuće i apartmane nego da novac ulažu u neke druge poslovne projekte? Nedostatak znanja, obrazovanja i poduzetničkog duha?

Dva su ključna razloga: nedostatak poduzetničke inicijative i manjak financijskog obrazovanja. Razlog za manjak poduzetničke inicijative leži u odgoju i to počevši od onog u vrtićima, pa kasnije kroz cijelo školovanje. Djecu se još uvijek ne potiče da kritički razmišljaju, pa čak i oportuno što je poželjno za razvijanje poduzetničkog duha. Financijsko obrazovanje je isto povezano sa školovanjem. Mnogi završe fakultete a ne znaju što to znači riječ „kotiranje“. Novac se najbrže može oplemeniti kroz dobru poduzetničku ideju, a prinosi na financijskom tržištu mogu biti daleko viši od rente. Znanje treba mijenjati mentalitet naše nacije. Javljaju se neki dobri pomaci. Sve je više ulagača u kriptovalute, pogotovo mlađe dobne skupine.

– Potiče li i država svojom poreznom politikom takvu rentijersku ekonomiju? Što bi se dogodilo kada bi se uveo porez na nekretnine, treba li ga po Vašem mišljenju uvesti  i kako to da ga još uvijek nemamo, a s druge strane je rad opterećen visokim porezima?

Porez na rentu npr. najam je daleko niži nego porez na rad. Ne možemo reći da država niskim porezima potiče rentijersku ekonomiju, međutim subvencioniranim kreditima na stanove svakako popularizira vlasništvo nad nekretninama. Na zapadu su trendovi drukčiji. Nije važno imati svoju nekretninu. Kroz veliki broj naslijeđenih i novostečenih nekretnina Hrvatska će postati zemlja s najvećim brojem nekretnina u Europi. To je pitanje vremena. Ne mislim da bi zbog toga trebalo uvesti porez na nekretnine. Porez sam po sebi nikada nije dobar. Država bi trebala smanjivati državnu potrošnju uz istovremeno smanjivanje porezne presije.  U javnosti se zaboravlja da jedan od najvećih rentijera država. U njezinom portfelju i dalje postoji velik broj nekretnina kojima upravlja Ministarstvo državne imovine i CERP. U zakupima ili koncesijama se kriju milijunski prihodi za državu. Tu bi trebalo tražiti priliku za nove prihode, a ne kroz porez na nekretnine.

 

– Što to sve znači za cjelokupnu ekonomiju? Kroz rentanje se ne otvaraju nova radna mjesta, ne potiče poduzetništvo..

Hrvatska ekonomija je i rentijerska. Rentijerstvo u ekonomiji ima svoju važnost. Ako bi rentijerstvo izuzeli iz ekonomije posljedično bi ono značilo i pad osobne potrošnje. Osobna potrošnja je važan makroekonomski agregat BDP-a. Bez rasta osobne potrošnje ekonomija ne može ozbiljnije izaći iz pandemijske recesije. S druge strane treba uzeti u obzir da je ulaganje u nekretnine i korisno s aspekta čuvanja vrijednosti imovine. Nekretnine kroz svoju vrijednost jako dobro čuvaju štednju od inflacije. Inflacija je prošla 3%, naša štednja gubi vrijednost pa je logično razmišljati ulagački. Rentijerstvo ipak po svojoj filozofiji zagovara lak način življenja uz što manju količinu rada. To je legitimno pravo ulagača ali ekonomija gubi jer se ne stvaraju dodane vrijednosti koje bi se stvarale kroz zapošljavanje i investicije.

– A što to znači za tržište nekretnina za kojima očito vlada velika potražnja iako su cijene jako visoke?

Cijena nekretninama raste, a samim time i mogućnosti ostvarivanja višeg dohotka od rente. Porast cijena nekretnina je povezan s dvije dominantne varijable: APN krediti te očekivanja prodavatelja. APN krediti spadaju u subvencioniranje kredita. Generiraju potražnju i utječu na rast cijena ali i diskriminiraju tržište. Do subvencioniranog kredita možeš samo ukoliko ispunjavaš jasne kriterije. Na rast cijena utječu i prodavatelji (vlasnici nekretnina i posrednici )koji ugrađuju svoja očekivanja u cijenu. Ona su sigurno oko 20% cijene nekretnina što dovodi do njihovog precjenjivanja. U Hrvatskoj 85% kućanstva posjeduje vlastiti stan ili kuću. Za primjer, u bogatoj Švicarskoj tek 50% kućanstva ima vlastitu nekretninu. Možemo zaključiti kako potražnja za nekretninama dolazi kroz naš odnos prema vlasništvu nad nekretninama. Jednostavno volimo živjeti pod svojim krovom, a ako imaš dva, jednog rentaj.