Igor Sokolar, potpredsjednik Centra za javne politike i ekonomske analize i odvjetnik, dao je izjavu novinaru Goranu Jungvirthu za emisiju Arhitekti i projekti na Nova TV u vezi liberalizacije kupovine nekretnina za državljane i pravne osobe iz država članica OECD-a.
Povodom najavljenih zakonskih izmjena kojima bi se državljanima i pravnim osobama iz država članica OECD-a omogućilo stjecanje nekretnina u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao i hrvatskim državljanima i pravnim osobama, bitno je napomenuti da je hrvatsko tržište nekretnina već u znatnoj mjeri liberalizirano, osobito nakon ulaska u Europsku uniju, te državljani i pravne osobe država članica EU-a i EGP-a imaju pravo na slobodnu kupnju nekretnina bez ograničenja, uz izuzimanje poljoprivrednih zemljišta, gdje se pravo na slobodnu kupnju bez ograničenja trenutno odnosi na državljane i pravne osobe iz EU-a. Stranci iz svih ostalih zemalja mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj uz uvjet uzajamnosti, što znači da hrvatski državljani i pravne osobe moraju imati ista prava u njihovoj zemlji.
Slijedom navedenog, trenutno postoje tri glavna načina na koje strani državljani i pravne osobe mogu steći nekretnine u Hrvatskoj.
Prvi način se odnosi na državljane i pravne osobe iz EU-a i EGP-a (te u jednom dijelu i Švicarske), koji mogu slobodno kupovati nekretnine, uključujući stanove, kuće i građevinska zemljišta, bez ograničenja, kao i hrvatski državljani i pravne osobe, dok je slobodna kupnja poljoprivrednih zemljišta ograničena na državljane i pravne osobe iz EU. U ovoj kategoriji država se već u ovo trenutku nalazi velika većina država članica OECD-a.
Drugi način stjecanja odnosi se na državljane i pravne osobe iz trećih zemalja koje nisu obuhvaćene prethodnom kategorijom, a koji mogu kupovati nekretnine ako postoji uzajamnost. Njihove transakcije podliježu odobrenju Ministarstva, odnosno ministra pravosuđa, uprave i digitalne transformacije. U slučajevima kada je ispunjen uvjet uzajamnosti, potreba za odobrenjem ministra ustvari predstavlja samo administrativnu prepreku koja usporava, a ne onemogućava realizaciju transakcije. Bitno je napomenuti da sa svim državama članicama OECD-a koje nisu obuhvaćene prethodnom, liberalnijom, kategorijom postoji ili bezuvjetna uzajamnost ili u manjem broju slučajeva uzajamnost uz dodatni uvjet ili uvjete poput prebivališta u državi ili saveznoj državi u kojoj se stječe nekretnina, kao što je to primjerice slučaj sa Australijom ili pojedinim saveznim državama SAD. Liberalizacijom tržišta nekretnina, uvjet uzajamnosti za državljane i pravne osobe iz država članica OECD-a se ukida te će istima proces stjecanja nekretnine u Hrvatskoj, osobito u slučajevima u kojima je uz uzajamnost bilo potrebno ispuniti kakav dodatni uvjet, biti olakšan.
Konačno, nekretnine u Republici Hrvatskoj stranci mogu steći neizravno, kupnjom putem trgovačkog društva osnovanog u Republici Hrvatskoj. Dakle, stranci koji dolaze iz zemalja ili s područja s kojima ne postoji uzajamnost ili ako žele kupiti poljoprivredno zemljište (ako se ne radi državljanima i pravnim osobama iz EU-a) mogu osnovati trgovačko društvo u Hrvatskoj, koje će potom, bez ograničenja, moći kupovati nekretnine kao domaća pravna osoba.
Iz navedenog proizlazi da su zapreke za kupovinu nekretnina u Republici Hrvatskoj, osobito ozbiljnijim investitorima, izuzetno male, slijedom čega nije za očekivati da bi samim donošenjem najavljenih zakonskih izmjena radi liberalizacije tržišta nekretnina došlo do značajnijeg pritiska na tržište iz država čiji državljani i pravne osobe već ne sudjeluju na našem tržištu nekretnina.
Dosadašnje iskustvo pokazuje da su najzainteresiraniji strani kupci oni koji su geografski najbliži, zbog kulturnih, ekonomskih i turističkih veza. U slučaju Hrvatske, većina stranih ulaganja u nekretnine dolazi iz Njemačke, Austrije, Italije, Slovenije i drugih geografski bližih zemalja, dok se novi priljev kupaca iz geografski udaljenijih zemalja OECD-a (SAD, Kanada, Japan i dr.) ne očekuje u značajnom obujmu.
Tome u prilog govore iskustva susjednih i sličnih europskih zemalja, koja pokazuju da su najveći utjecaj na rast interesa stranih kupaca imali ulazak u EU i Eurozonu, a ne nužno članstva u OECD-u.
Slovenija je tako postala članica OECD-a 2010. godine, ali to nije imalo značajan utjecaj na tržište nekretnina. Veći skok cijena dogodio se nakon ulaska u EU (2004.) i Eurozonu (2007.), kada su strani kupci, posebice iz Austrije, Italije i Njemačke, počeli značajnije ulagati u nekretnine, najviše u Ljubljani, na Bledu i na obali.
Baltičke države (Estonija, Latvija i Litva) također su prošle kroz sličan proces. Ulazak u EU (2004.) i Eurozonu (2011.-2015.) doveo je do većeg priljeva stranih kupaca, osobito iz susjednih skandinavskih zemalja i Rusije, dok samo članstvo u OECD-u nije imalo bitan utjecaj.
S druge strane, unatoč iskustvima drugih država i dosadašnjoj strukturi ulaganja u nekretnine, nije moguće isključiti da bi proces pristupanja OECD, odnosno samo članstvo u OECD-u, mogli obnoviti i intenzivirati interes stranaca za nekretnine u Hrvatskoj, osobito što se tiče atraktivnijih nekretnina u Zagrebu i na Jadranu, no ne nužno zbog najavljenih zakonskih izmjena, već zbog okolnosti da bi članstvo Republike Hrvatske u OECD-u strancima signaliziralo usvajanje određenih javnih politika i ekonomskih standarda koji našu čine sigurnijom i poželjnijom destinacijom za investiranje.
Iako liberalizacija tržišta nužno donosi veću dinamiku i može povećati interes stranih kupaca, stvarni utjecaj na cijene nekretnina ovisi i o cijelom nizu drugih faktora, poput gospodarskih kretanja, ponude stanova i drugih nekretnina, turističkih trendova i urbanističke politike.